Jababeka Don King di Ranah Kawasan Industri

INDUSTRY.co.id - Jakarta, Setelah sukses membangun Kawasan Jababeka Cikarang jadi Kota Mandiri, perusahaan dan pengembang properti terkemuka Indonesia, PT Jababeka Tbk terus bergeliat membangun 100 kota modern mandiri lainnya di setiap provinsi.

Founder PT Jababeka Tbk SD Darmono yang menjadi sang kreator kawasan Jababeka Cikarang ini, dijuluki “Don King” Kawasan Industri, karena  terus mengembangkan kelahiran kota-kota ekonomi baru yang tidak tergantung pada pusat.

Harapan besarnya, bila di Cikarang tumbuh 1 juta lapangan kerja, 100 kota baru akan menimbulkan 100 juta lapangan kerja. Kota-kota tersebut akan dilengkapi infrastruktur memadai dan fasilitas terbaik. Kota-kota ini akan menjadi penggerak ekonomi kawasan dengan menyediakan lapangan pekerjaan untuk kehidupan masyarakat yang lebih baik.

Jababeka yang hadir sejak tahun 1989 dengan mengusung filosofi “Beyond Property” dan “City Developer”, berjalan dengan  tiga pilar bisnis yaitu pengembangan lahan, pembangunan infrastruktur (Jababeka Infrastruktur, Bekasi Power, dan Cikarang Dry Port), real estat/land development, serta di bidang leisure and hospitality.

Bisnis Jababeka yang berhubungan dengan infrastruktur, yaitu pembangkit listrik, penyediaan air bersih, pengelolaan air limbah, pengelolaan kawasan, dan dry port/logistik, semuanya disiapkan guna memenuhi kebutuhan pasar terikat (captive market).

Membangun kehidupan masyarakat yang lebih baik terus berlanjut. Setelah SD Darmono melepas jabatan CEO Jababeka di beberapa tahun silam, visi dan misi yang sudah diterapkan, dilanjutkan oleh penerima estafet tongkat komando, yaitu Tedjo Budianto Liman.

Menurut Budianto, soal visi dan misi, SD Darmono selalu berpesan kepadanya untuk melanjutkan visi misi perusahaan. Bukan hanya membawa perusahaan berjaya tapi juga ikut berkontribusi dalam kesejahteraan masyarakat Indonesia. “Visinya pendiri adalah menyejahterakan masyarakat Indonesia, bukan hanya Jakarta tapi juga daerah lain jadi fokus perusahaan,” ujarnya.

Untuk menjalankan visi dan misi ini, Budianto masih harus menyelesaikan tantangan yang menghadang, yakni permodalan. Menurutnya pembangunan di berbagai kota membutuhkan tanah yang besar. Tanah ini harus diselesaikan sendiri oleh perusahaan karena perbankan tidak bersedia membiayai perusahaan dalam hal pembebasan lahan.

Tak melulu mengembangkan infrastruktur yang terkait dengan industri secara langsung, Kawasan Industri  juga banyak mengembangkan sejumlah fasilitas penunjang lainnya seperti leisure, rumah sakit, pendidikan, hingga pusat olahraga. 

Strategi lainnya adalah melakukan roadshow dan mengundang investor asing yang sejalan dengan visi dan misi Jababeka untuk membangun kota di Indonesia.

Sejauh ini Jababeka telah berhasil menarik beberapa perusahaan BUMN dari investor Singapura untuk program ini. Dirinya pun optimistis Jababeka dapat menjalankan roda perusahaan dengan baik, terutama untuk sektor properti.

Jababeka merupakan perusahaan pengembang kawasan industri pertama yang menjadi perusahaan terbuka dan tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). Jababeka kini memiliki master plan seluas 5.600 ha. Dari jumlah tersebut, sekitar 70% diantaranya sudah dikembangkan.

PT Kawasan Industri Jababeka Tbk optimistis dapat meraih angka penjualan sebesar Rp 2,25 triliun di tahun 2018. Keyakinan tadi dilatari sejumlah selling poin yang selama ini dimiliki oleh emiten dengan sandi saham KIJA di Bursa Efek Indonesia tersebut. Diantaranya, pada Kawasan Industri Jababeka yang berlokasi di Cikarang.

Budianto Liman, mengatakan, akses dan konektivitas yang sangat baik dengan 3 exit tol menuju Kota Jababeka dan infrastruktur transportasi utama yang sedang dibangun sepanjang Koridor Timur Jakarta ke Jababeka merupakan daya tarik bagi investor untuk berbisnis di Jababeka. 

Menurutnya, langkah kerjasama dalam bentuk joint venture dengan sejumlah pihak juga menjadi bekal optimisme Jababeka dalam memompa revenue. Diantaranya bersama PT PP Property Tbk dan PT Plaza Indonesia Relaty Tbk pada proyek-proyek di bisnis properti serta Creed Group asal Jepang dalam proyek Kawana golf Residence. Kemudian, menambah nilai preposisi Kota Jababeka dengan mengembangankan bisnis power plant dibawah bendera Bekasi Power Plant, serta Kawasan Kepebeanan Terpada dibawah pengelolaan PT Cikarang Dry Port (CDP) juga menjadi andalan untuk berkontribusi pada pendapatan perusahaan.

Perlu diingat, Jababeka juga memiliki Kawasan Industri Kendal yang memiliki prospek bisnis menjanjikan serta KIK Tanjung Lesung yang merupakan salah satu dari 10 tujuan wisata prioritas yang kini tengah gencar di promosikan Pemerintah Indonesia.

Sementara itu, Hyanto Wihadhi, Direktur Jababeka mengemukakan secara umum target sales Rp 2,25 triliun akan bersumber dari tiga kawasan bisnis utama Jababeka yakni Cikarang, Kendal dan Tanjung Lesung.

Optimisme terhadap pertumbuhan demand dari tiga kawasan industri tersebut menurutnya ditopang oleh fakta banyaknya industri besar masuk ke Indonesia seperti otomotif dan elektronik. "Nah yang kita kejar adalah industri turunannya seperti logistik, dan kita siap menampungnya di Kawasan Industri Kendal," tandas Hyanto.

Apalagi daerah tersebut menurutnya dekat dengan rel kereta api, sehingga menjadi daya tarik khusus bagi pemain-pemain logistik.

Lantas untuk memburu target tersebut, Muljadi Suganda Coporate Secretary Jababeka mengatakan pihaknya telah menganggarkan dana belanja modal Rp 500 miliar - 600 miliar. "Dimana sekitar Rp 400 miliar untuk kebutuhan pengembangan Kawasan Industri Cikarang dan Kendal, kemudian Rp 160 miliar khusus untuk Cikarang Dry Port," ujarnya.

Terkait angka realisasi belanja modal, Muljadi juga menyebutkan pihaknya telah menggunakan dana sekitar Rp 65 miliar di kuartal I 2018 yang dialokasikan untuk akuisisi lahan. Adapun untuk pengembangan Bekasi Power menurut Direktur Bekasi Power Teguh Setiawan akan disesuaikan dengan kebutuhan kawasan. "Saat ini masih cukup, sekarang langkah yang dilakukan adalah meningkatkan efisiensi," ujarnya.

Sementara terkait berakhirnya kerjasama antara Bekasi Power dengan PLN, Jababeka menurutnya tetap mendapat kompensasi dari PLN. 

Menciptakan Pasar 

Budianto Liman, menyampaikan para pendiri perseroan memang memiliki visi yang berbeda dalam pengembangan properti. Tidak seperti lazimnya para pengembang yang memilih membangun proyek komersial untuk menarik para end user, Jababeka justru memilih membangun kawasan industri sebagai pemicu mendatangkan para tenant serta berikutnya konsumen rumah hunian.

“Kami menciptakan pasar dengan cara kami sendiri. Seperti di Cikarang saat 28 tahun silam, kami melihat potensi daerah itu untuk dijadikan kawasan industri,”ujarnya.

Menurutnya, Jababeka mulai mengembangkan kawasan industri dengan harapan akan tercipta lapangan kerja, dan dari dengan lapangan kerja yang tercipta akan datang orang yang akan membutuhkan hunian, tanpa paksaan.

Kota Jababeka, yang berdiri di atas lahan seluas 5.600 hektar (ha) kini menjadi kawasan industri yang mandiri, didukung oleh kawasan hunian yang representatif baik bagi kalangan pekerja hingga eksekutif. Kawasan ini kini telah diisi sekitar 1.700 tenant perusahaan nasional dan multinasional dari 30 negara, dan mempekerjakan lebih dari 700.000 pekerja dan 4.300 ekspatriat.

Sejumlah manufaktur besar pun telah membuka operasinya di kota baru Jababeka di Cikarang ini, seperti Loreal, ICI Paints, Mattel, Samsung, Unilever, United Tractors, Akzo Nobel, dan Nissin Mas. Tak melulu mengembangkan proyek yang terkait dengan industri secara langsung semisal pembangkit listrik dan pengelolaan air dan limbah, Jababeka juga mengembangkan sejumlah fasilitas penunjang seperti leisure, rumah sakit, hingga pusat pendidikan seperti President University.

Menurut Budianto, proyek apapun yang dikembangkan perseroan di Kota Jababeka Cikarang dilakukan berdasarkan demand yang terbentuk di kawasan itu. Sebut saja pengembangan sejumlah unit properti berupa homestay, yang penggunaannya lebih mirip seperti kos atau asrama. Unit yang satu ini bernama New Beverly Hills yang diluncurkan pada Juli 2016 yang langsung terjual habis. 

Melalui unit Beverly Hills, perusahaan menciptakan produk rumah dengan 10 kamar atau paviliun yang mirip kos-kosan. Produk ini sangat sesuai dengan para karyawan yang membutuhkan tempat tinggal sementara di Cikarang karena mungkin sudah memiliki rumah di tempat asalnya. Ini merupakan pasar yang terbentuk dari Kota Jababeka," imbuhnya.

Untuk terus memenuhi kebutuhan para tenant dan pekerja di kota Jababeka, Jababeka Residence telah meluncurkan Monroe Tower, yang unit tahap 1 Monroe Tower telah selesai dan habis terjual bahkan over-subscribed. Monroe Tower ini dibangun di dalam kawasan Movieland, yang bersebelahan dengan Elvis Tower yang sudah lebih dahulu sukses diluncurkan. Monroe Tower juga berdekatan dengan lifestyle center, Hollywood Junction.

Selain itu, juga akan dibangun shopping & Lifestyle Capital yang menambah daya tarik Kota Jababeka. Belum lama ini, Jababeka juga menandatangani kerjasama dengan PT PP Properti untuk membangun mixed-use block di Jababeka Cikarang seluas 4,6 hektar. Mixed-use block ini akan terdiri dari 6 buah tower dan sebuah mal dari Jepang.

Tak hanya di Cikarang, PT Jababeka Tbk juga proyek yang tak kalah prestisius di ujung barat Pulau Jawa. Adalah resort Tanjung Lesung yang dikelola anak usaha, PT Banten West Java Tourism Development, yang telah ditetapkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus Pariwisata lewat Peraturan Presiden No.26/2012 tentang KEK Pariwisata Tanjung Lesung.

Setelah diresmikan oleh Presiden RI Joko Widodo pada 23 Februari 2015 lalu, KEK pertama di bidang pariwisata ini diharapkan akan menjadi katalisator bagi pengembangan perekonomian baik di tingkat nasional maupun daerah. Terletak sekitar 170 km barat daya Jakarta, Tanjung Lesung direncanakan menjadi resor internasional kelas satu yang menggabungkan nuansa Bali dengan Venesia dan dilengkapi perairan dan kanal yang menghubungkan hotel, kondominium dan apartemen dengan pantai berpasir putih.

Belum lama ini delapan perusahaan asal Seoul, Korea Selatan telah menandatangani kesepakatan dengan PT Jababeka Tbk selaku pengelola Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Pariwisata Tanjung Lesung, Banten. Mereka berkomitmen berinvestasi senilai US$ 500 juta.

Berikutnya mengikuti sukses yang berhasil didulang di Cikarang, PT Jababeka Tbk pun berekspansi ke kota-kota lain yang dinilai memiliki potensi untuk dikembangkan sebagai kota baru, plus untuk ikut menggerakkan perekonomian daerah. Kali ini adalah kota Kendal di Jawa Tengah.

Di Kendal, perseroan bekerja sama dengan Sembcorp Development Ltd dari Singapura mengembangkan Kawasan Industri Kendal, seluas 2.700 ha, yang dirancang menjadi kawasan industri yang mencakup daerah industri serta perumahan dan komersial. Disampaikan Budianto, untuk tahap pertama kerja sama dengan Sembawang Corp akan mengelola lahan seluas 860 ha.

Menilik potensi Kawasan Industri Kendal sebagai penggerak pengembangan ekonomi daerah, Presiden pun berkenan untuk meresmikan pembukaan kawasan ini pada 14 November 2016 lalu, bersama dengan Perdana Menteri Singapura Lee Hsien Loong.

Last not but least, Jababeka juga punya jejak di Morotai. Di sana Jababeka melanjutkan visinya untuk menciptakan 100 kota baru, dengan membangun kawasan industri berbasis industri pariwisata kelautan, industri perikanan, agribisnis, serta logistik.

Dari pengembangan Morotai ini, diharapkan kawasan ini kelak bisa berperan sebagai hub bagi kawasan timur Indonesia. Sehingga barang-barang yang masuk ke kawasan Timur yang berasal dari Taiwan, Tiongkok maupun Filipina bisa ditempatkan di Morotai tanpa harus dibawa terlebih dahulu ke Pulau Jawa.