INDUSTRY.co.id - JAKARTA — Persaingan pusat perbelanjaan di Jakarta memasuki babak baru. Mal tidak lagi cukup mengandalkan lokasi strategis dan luas area komersial untuk menarik pengunjung. Di tengah perubahan pola konsumsi, pemilik pusat perbelanjaan dituntut mengubah strategi dengan memperkuat kurasi tenant, menghadirkan pengalaman, serta membaca kebutuhan konsumen berbasis data.
Perubahan tersebut menjadi semakin krusial karena pemulihan pasar ritel Jakarta belum berlangsung secara merata. Berdasarkan temuan dan analisis tim Research Colliers Indonesia, tingkat ruang kosong pada kuartal II-2026 paling tinggi tercatat di wilayah Jakarta Selatan di luar kawasan central business district (CBD), dengan estimasi sekitar 21%. Jakarta Utara menyusul dengan tingkat kekosongan sekitar 20%.
Kondisi itu menunjukkan bahwa tantangan pasar ritel bukan semata-mata soal meningkatkan jumlah pengunjung, tetapi juga memastikan ruang komersial di dalam pusat perbelanjaan diisi oleh tenant yang tepat dan mampu menciptakan produktivitas bisnis.
Head of Retail Services Colliers Indonesia Sander Halsema mengatakan, pemilik mal perlu membangun komposisi tenant yang lebih strategis dengan mempertimbangkan karakter konsumennya sekaligus arah bisnis aset dalam jangka panjang.
“Bagi pemilik pusat perbelanjaan, penting untuk membangun tenant mix yang lebih strategis dan sesuai dengan profil pelanggan, pola belanja, preferensi gaya hidup, serta arah atau posisi bisnis mal untuk jangka panjang,” ujar Sander.
Menurut dia, kebutuhan untuk melakukan seleksi lokasi juga semakin kuat dari sisi peritel. Ekspansi tidak lagi cukup didasarkan pada keberadaan ruang kosong atau tingginya lalu lintas pengunjung, tetapi harus memperhitungkan kesesuaian lokasi dengan target konsumen dan kemampuan menghasilkan penjualan.
“Sementara itu, retailer perlu memilih lokasi yang tidak hanya strategis, tetapi juga sesuai dengan target konsumen, memiliki potensi produktivitas yang baik, dan mampu mendukung pertumbuhan permintaan di masa depan,” katanya.
Dengan demikian, strategi pengelolaan mal kini bergeser dari sekadar mengisi ruang menjadi membangun ekosistem ritel. Pemilik pusat perbelanjaan dituntut menyusun kombinasi tenant yang mampu saling melengkapi, mulai dari anchor tenant, merek internasional, brand lokal yang sedang berkembang, layanan pendukung hingga konsep yang menawarkan pengalaman di luar aktivitas belanja.
Strategi tersebut menjadi penting karena konsumen semakin memandang pusat perbelanjaan sebagai destinasi gaya hidup. Artinya, keberhasilan sebuah mal tidak hanya ditentukan oleh transaksi retail, tetapi juga seberapa kuat pusat perbelanjaan tersebut menawarkan alasan bagi konsumen untuk datang, menghabiskan waktu dan kembali berkunjung.
Dalam kondisi pasar yang masih dalam tahap pemulihan, repositioning juga menjadi pekerjaan yang tidak bisa ditunda. Pemilik mal perlu secara berkala mengevaluasi relevansi tenant, konsep pusat perbelanjaan serta karakter pengunjung yang menjadi sasaran.
Data pun menjadi instrumen penting dalam proses tersebut. Informasi mengenai jumlah dan pola kunjungan, profil konsumen, perilaku belanja hingga kinerja penjualan masing-masing tenant dapat digunakan untuk menentukan strategi penempatan dan pengembangan tenant mix.
Pendekatan berbasis data memungkinkan pemilik pusat perbelanjaan mengurangi keputusan yang hanya bertumpu pada asumsi. Dengan mengetahui siapa konsumen yang datang, apa yang mereka cari dan bagaimana mereka berbelanja, pengelola dapat menentukan jenis tenant yang lebih relevan sekaligus mengoptimalkan produktivitas ruang.
Pada akhirnya, ruang kosong di mal bukan sekadar persoalan okupansi. Tingginya vacancy rate dapat menjadi sinyal bahwa komposisi tenant, positioning aset atau pengalaman yang ditawarkan belum sepenuhnya sesuai dengan kebutuhan pasar.
Karena itu, prospek pemulihan ritel Jakarta yang masih positif harus dibarengi dengan perubahan strategi dari pelaku industri. Pusat perbelanjaan yang mampu menggabungkan aksesibilitas, tenant yang relevan, kenyamanan, pengalaman gaya hidup dan perencanaan berbasis data dinilai memiliki peluang lebih besar untuk mempertahankan daya saing dalam jangka panjang.
Bagi pemilik mal, tantangan ke depan bukan lagi sekadar bagaimana menyewakan setiap meter persegi ruang komersial. Pertanyaan yang lebih penting adalah apakah setiap tenant mampu memperkuat ekosistem, menarik konsumen yang tepat dan pada akhirnya meningkatkan nilai aset secara berkelanjutan.
