Meikarta (?)

JIKA kita melewati jalan tol Jakarta-Cikampek, setelah gerbang tol Cikarang Utama, nampak sebelah kanan jalan beberapa crane berjejer sedang dalam proses kontruksi pembangunan mega proyek kota baru Meikarta besutan Lippo Grup.

 

Proyek Meikarta cukup menyedot perhatian banyak pihak, terakhir Lembaga YLKI menghimbau agar konsumen menunda pembelian produk yang di jual Lippo Grup tersebut, alasannya Meikarta belum melengkapi perijinan. Beberapa instansi juga menuai kritik banyak pihak terutama di Departemen ESDM terkait himbauan departemen tersebut agar karyawannya mengikuti kegiatan promosi produk Meikarta.

Disaat banyak pihak mengkhawatirkan Meikarta disaat itupula penjualannya menembus 2000 unit. Karena strategi marketingnya yang full support finance dan tim sales yang gajinya cukup besar, sudah masuk ke semua target market.

Besarnya animo masyarakat terhadap produk Meikarta tersebut bukanlah sesuatu yang aneh mengingat produk tersebut memang dijual secara massif dengan harga yang relatif terjangkau.

Sebetulnya kekhawatiran banyak pihak terkait proyek Meikarta memang cukup beralasan mengingat tensi politik akhir-akhir ini cukup memanas. Namun tetap duduk perkaranya mesti dilihat secara proporsional. Terutama menyangkut proses perijinan pengembangan kota baru dan prospek keamanan investasi bagi konsumen.

Dalam proses perijinan suatu proyek properti skala besar perijinan tentunya akan bertahap-tahap dan perencanaan proyeknya pun tidak akan sembarang. Biasanya proses perencanaan dan pengadaan tanah dilakukan jauh-jauh hari bisa sampai 3-7 tahun sebelumnya.

Launching Meikarta pada Mei 2017 yang lalu tentunya sudah memperhitungkan banyak hal termasuk pertanyaan soal perijinan. Biasanya jawaban dari developer sangat sederhana bahwa ijin sudah dikantongi. Namun detail perijinan apa, konsumen tidak memahami. Karena banyak sekali jenis perijinan yang harus dilengkapi.

Jika developer sudah melakukan penjualan atau disebut pre-selling dengan metoda nomor urut penjualan (NUP). Biasanya developer hanya mengantongi ijin pada level ijin lokasi dan ijin mendirikan bangunan, selebihnya untuk sertifikat laik fungsi dan pertelaan itu pasti belum selesai mengingat prosesnya memang sangat panjang.

Pertanyaannya apakah dengan ijin tersebut dari sisi legal perijinan developer boleh melakukan penjualan? Dari sisi hukum bisnis selama konsumen menerima kondisi apapun sebetulnya penjualan bisa berjalan. Meskipun model transaksi seperti ini sangat beresiko bagi konsumen.

Sebaiknya developer diawal sudah memiliki misi untuk menjelaskan secara detail menyangkut perijinan proyek, konsumen tidak hanya diming-imingi gimmick marketing yang menggiurkan. Jadi seolah-olah konsumen hanya diberikan janji manis dan dibuat tidak mengerti akan proses perijinannya.

Lantas apakah proyek Meikarta itu layak secara teknis dan investasi? Jawaban untuk aspek teknis sudah pasti layak karena proyek itu buktinya sudah berjalan dan berarti sudah ada ijin yang dikeluarkan instansi terkait. Terlepas belum adanya Amdal atau ijin lainnya.

Nah yang kedua bagaimana soal kelayakan investasi di Meikarta, terutama untuk konsumen yang sekarang ini sedang mempertimbangkan membeli produk disana.

Jawabannya tentu tergantung dari motivasi investasinya. Karena yang pasti investasi properti itu jangka panjang, apalagi untuk proyek kota baru yang memerlukan waktu 25 tahun untuk bisa menghasilkan return. Sehingga jangan berharap return dapat dihasilkan dalam waktu jangka pendek atau kurang dari 10 tahun. Untuk yang memang dari awal motivasi investasi long term memang akan dapat menghasil return yang cukup tinggi, namun lagi-lagi perlu diperhatikan soal legalitas kepemilikannya. Karena ada aturan untuk tanah-tanah pengelolaan dengan Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Lahan mesti diperpanjang setelah 30 tahun.

Untuk yang membeli dengan motif dihuni atau user. Sebaiknya untuk berpikir ulang, meskipun risiko kenaikan harga. Karena pengembangan Meikarta akan memakan waktu cukup lama minimal tahap awal bisa 5-10 tahun. Sedangkan untuk dihuni orang perlu fasilitas yang memadai. Sehingga lebih baik membeli pada saat semua fasilitas sudah lengkap disediakan oleh pengembang.

Segmen pembeli dengan motif investasi proyek Meikarta ini bisa jadi porsinya lebih besar mengingat harga jual unitnya cukup terjangkau. Namun ini akan menjadi boomerang bagi developer jika para investor tersebut tidak mau menghuni unit yang dibeli atau tidak ada yang menyewa, karena biasanya kalau tidak dihuni properti tersebut akan kehilangan nilai crownd-nya sehingga bisa berakibat fatal bagi proyek keseluruhan.

Kembali ke soal perijinan proyek, memang dari awal seharusnya pemerintah daerah yang memiliki otoritas perijinan memiliki perencanaan zonasi tata ruang yang bervisi sosial. Sehingga setiap pengembangan skala besar ada skema sosial yang bermanfaat bagi daerah tersebut. Misalnya, dari sisi perencanaan design, kota baru yang ideal memiliki publis space yang luas serta tidak ada borders antara hunian mahal dan murah serta memiliki kearifan lokal yang tinggi. Jika bisa dikombinasikan maka kawasan tersebut akan menjadi tertata rapi dan bernilai.

Sehingga supaya tidak terjadi persoalan yang lebih besar terutama menyangkut isu sosial politik, sebaiknya Meikarta menjelaskan sejelas-jelasnya seluruh aktivitas perijinan dan pembiayaan proyek tersebut kepada publik. Begitu juga pemerintah daerah perlu terlibat dalam perencanaan zonasi yang bervisi sosial.

Ilham  M. Wijaya
Chief Executive Officer REINCO Strategic