INDUSTRY.co.id - JAKARTA – Persaingan pusat perbelanjaan di Jakarta memasuki babak baru. Di tengah pemulihan pasar ritel yang berlangsung bertahap, peritel tidak lagi sekadar mengejar penambahan jumlah gerai, tetapi semakin selektif memilih lokasi dengan arus pengunjung kuat, produktivitas penjualan tinggi, serta profil konsumen yang sesuai.
Temuan tersebut tercermin dalam Jakarta Retail Market Report Q2 2026 yang dirilis Colliers Indonesia. Laporan itu menunjukkan kinerja pusat perbelanjaan di Jakarta mulai semakin terfragmentasi, dengan mal berkinerja tinggi memiliki posisi lebih kuat dalam menarik merek baru.
Pada kuartal II 2026, rata-rata sewa dasar untuk specialty store tercatat sekitar Rp484.393 per meter persegi per bulan. Sementara itu, rata-rata service charge berada di kisaran Rp147.206 per meter persegi per bulan.
Kondisi tersebut membuat kualitas aset dan kemampuan pengelola mal dalam membangun ekosistem penyewa menjadi semakin menentukan. Peritel kini lebih memperhitungkan kemampuan sebuah mal dalam menghasilkan kunjungan dan penjualan ketimbang sekadar visibilitas lokasi.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan pasar konsumen Jakarta masih memiliki daya tarik. Namun, ekspansi dilakukan dengan pendekatan yang jauh lebih terukur.
“Kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta tetap terjaga. Namun, strategi ekspansi kini dilakukan secara lebih disiplin dan terukur,” ujar Ferry.
Menurut dia, peritel membutuhkan lokasi yang mampu memberikan lebih dari sekadar eksposur merek. Arus pengunjung yang berkelanjutan, kesesuaian profil konsumen, tingkat konversi penjualan dan lingkungan penyewa menjadi pertimbangan penting sebelum membuka gerai.
“Para peritel semakin membutuhkan lokasi yang tidak sekadar memberikan visibilitas, tetapi juga menawarkan profil konsumen yang sesuai, arus pengunjung yang berkelanjutan, konversi penjualan yang lebih kuat, serta lingkungan penyewa yang mendukung kinerja merek dalam jangka panjang,” katanya.
Perubahan strategi tersebut turut menggeser pola persaingan antar-mal. Pengelola pusat perbelanjaan kini dituntut tidak hanya menjaga tingkat okupansi, tetapi juga memastikan komposisi tenant mampu menciptakan alasan bagi konsumen untuk datang, tinggal lebih lama dan kembali berkunjung.
Sepanjang kuartal II 2026, permintaan ruang ritel terutama datang dari sektor makanan dan minuman, kecantikan dan kebugaran, pakaian olahraga, hiburan serta gaya hidup. Sejumlah merek internasional bahkan membuka gerai pertamanya di Indonesia melalui pusat perbelanjaan seperti Plaza Indonesia, Puri Indah Mall dan Lotte Mall.
Tren tersebut memperlihatkan bahwa belanja konsumen semakin terkait dengan pengalaman. Aktivitas makan, rekreasi, olahraga, kecantikan hingga hiburan menjadi bagian dari perjalanan konsumen di pusat perbelanjaan.
Colliers juga mencatat masih terdapat rencana pembukaan gerai baru sepanjang 2026 dari sejumlah merek internasional dan lokal. Ekspansi tersebut mencakup berbagai kategori, mulai dari fesyen, kecantikan, makanan dan minuman, perlengkapan rumah tangga, hiburan, buku hingga mainan.
Namun, derasnya rencana pembukaan gerai tidak serta-merta berarti seluruh mal akan menikmati manfaat yang sama. Pengelola pusat perbelanjaan dengan tingkat hunian sehat, tenant yang saling melengkapi dan basis pengunjung kuat berpotensi menjadi pilihan utama peritel.
Kepala Retail Services Colliers Indonesia Sander Halsema menilai strategi kurasi tenant kini telah berubah dari sekadar upaya mengisi ruang kosong menjadi strategi membangun ekosistem ritel.
Dalam insight bertajuk “Building Retail Relevance Through Strategic Tenant Curation”, Sander menekankan bahwa tenant harus saling terhubung dan disesuaikan dengan segmen konsumen yang dibidik. Pendekatan tersebut sekaligus diperlukan untuk memperkuat identitas pusat perbelanjaan dan memberikan alasan bagi konsumen untuk kembali.
Dengan demikian, tantangan bagi pemilik mal bukan lagi semata-mata mengejar okupansi. Mereka juga harus memastikan setiap tenant memberikan kontribusi terhadap keseluruhan pengalaman pengunjung dan performa komersial aset.
Pusat perbelanjaan yang mampu menggabungkan aksesibilitas, tenant relevan, kenyamanan, pengalaman gaya hidup dan perencanaan berbasis data diperkirakan memiliki posisi lebih kuat dalam mempertahankan daya saing.
Sebaliknya, mal yang masih mengandalkan strategi penyewaan konvensional berisiko menghadapi tekanan lebih besar. Selain tingkat okupansi, kemampuan menaikkan tarif sewa dan mempertahankan nilai aset dalam jangka panjang juga dapat ikut terpengaruh.
Dengan persaingan ritel Jakarta yang semakin berbasis produktivitas dan pengalaman, era ekspansi gerai secara agresif tampaknya mulai bergeser. Kini, kualitas lokasi, kekuatan ekosistem tenant dan kemampuan menciptakan kunjungan berulang menjadi modal utama untuk memenangkan persaingan.
