Mengukur Dampak Infrastruktur Jokowi Terhadap Bisnis Properti

KEYAKINAN akan dampak pembangunan infrastruktur terhadap tumbuhnya sektor properti itu sudah tidak bisa diragukan lagi. Geliat pembangunan infrastruktur yang dibangun pemerintahan Presiden Joko Widodo dan Wakil Presiden Jusuf Kalla (Jokowi-JK) ini akan menjadi prestasi besar di kemudian hari ketika semuanya sudah berjalan. Terlepas pro kontra dari mana sumber pembiayaannya.

Infrastruktur menjadi masalah utama dalam menggejot perekonomian nasional dan tentunya sektor properti. Infrastruktur yang paling dekat dengan bisnis properti adalah jalan, pembangunan jalan yang cukup massif terjadi dimana-mana.

Jika memasuki pulau sumatera  melalui pelabuhan Bakauheni kita akan menyaksikan geliat pembangunan jalan tol lintas sumatera yang akan menghubungkan Lampung hingga Palembang.

Begitu juga ketika kita mendarat di Pontianak Kalimantan Barat, pembangunan tol Trans-Kalimantan yang menghubungkan kota-kota di Kalbar sedang dilakukan. Bukan hanya di Kalbar, di Kalimantan bagian timur dan tengah mega proyek jalan tol sedang dikerjakan untuk mengintegrasikan wilayah Kalimantan agar terkoneksi satu sama lain.

Tak ayal dengan proyek prestisius tersebut wilayah perbatasan sudah berubah cepat. Sekarang ini wajah perbatasan Indonesia dengan malaysia dibeberapa wilayah Kalimantan sudah lebih baik dibanding sebelumya. Malah sekarang ini warga malaysia banyak yang melakukan aktivitas ekonomi di wilayah Indonesia.

Sedangkan di Wilayah Sulawesi dan Papua, geliat infrastruktur juga tak kalah bergemuruh, pembangunan Trans Sulawesi yang menghubungkan Sulsel, Sulbar dan Sulteng semakin menggeliatkan kawasan sekitar.

Di Papua jalan-jalan yang membelah gunung dan lembah sedang dikerjakan untuk mengatasi kesenjangan ekonomi, konektivitas wilayah papua mulai dari Jayapura, Wamena, Perbatasan Papua Nugini hingga Merauke, Timika dan Sorong terus digenjot agar bisa selesai 2018 mendatang.

Untuk di Pulau Jawa, pembangunan infrastruktur juga massif dilakukan. Kereta cepat Jakarta-Bandung nantinya akan berlanjut hingga surabaya,. Lintas kereta kecepatan rendah (LRT) yang mengghubungkan kota-kota penyangga Jakarta, dan pembangunan MRT di Jakarta untuk menyokong moda transportasi massal.

Selain infrastruktur jalan, bandara, pelabuhan dan pembangunan intrastruktur lainnya juga sedang berjalan. Dampak dari pembangunan infrastruktur ini akan dapat dirasakan 10 hingga 15 tahun mendatang.

Kondisi mendatang dampak dari pembangunan infrastruktur yang akan mengalami perubahan struktur ekonomi cukup berarti tersebut perlu diantisipasi sejak dini, terutama menyangkut pertumbuhan harga tanah dan pengembangan produk properti. Jika tidak, akan terjadi lonjakan harga tanah yang tidak realistis dan produk properti yang dikembangkan tidak memenuhi kriteria pemerataan.

Dalam setiap pengembangan infrastruktur yang dilakukan pemerintah memang selalu memperhatikan kajian eksternalitas ekonomi akibat dari pembangunan tersebut. Kajian ini biasanya dapat digunakan investor untuk melakukan aktivitas bisnis. Masalahnya antara kajian dan keinginan investor seringkali tidak ada titik temu, sehingga antara aktivitas bisnis dan kepentingan pemerintah untuk pemerataan ekonomi tidak dapat diwujudkan.

Misalnya saja konsesi lahan-lahan di sekitar pembangunan infrastruktur tidak dipayungi oleh aturan yang mewajibkan adanya harga tanah yang stabil. Pengembangan untuk melibatkan kearifan lokal hingga produk properti yang dapat di jangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah.

Sehingga harapannya lahan-lahan yang idle tersebut bisa disiapkan sebagai kawasan baru yang sudah terintegrasi dengan tata ruang kawasan. Fungsinya tidak lain untuk meningkatkan perekonomian kawasan dan kesejahteraan masyarakat sekitar.

Jika berkaca pada pembangunan infrastruktur di pulau jawa khususnya di Jabodetabek, pembagunan infrastruktur LRT dan kereta cepat Jakarta-Bandung, belum begitu terlihat rencana kawasan untuk tujuan pemerataan tersebut. Yang ada malah penguasaan lahan secara massif disekitaran infrastruktur tersebut oleh sebagian orang.

Untuk menghindari hal-hal tersebut, perlu ada skema kerjasama yang saling memberikan keuntungan. Misalnya saja pengembangan kawasan yang memberikan subsidi bagi penduduk sekitar dalam kepemilikan berimbang, atau membangun kawasan dengan local wisdom dan pengembangan sarana pendidikan dan kesehatan murah berkualitas sebagai konpensasi dari pemberian ijin pengembangan kawasan tersebut.

Prospek pengembangan properti di lokasi pembangunan infrastruktur tersebut akan menjadi magnet bisnis properti di kemudian hari. Produk yang paling feasible  yaitu kawasan terintegrasi antara hunian/residential, commercial area dan bussiness area. Kota mandiri tersebut selain akan terus berkembang dikemudian hari juga terkait ketersediaan lahan yang masih cukup besar jika lokasi pembangunan infrastruktur tersebut berada di Pulau Sumatera, Sulawesi atau Kalimantan. Sedangkan untuk Papua prospeknya masih membutuhkan waktu cukup panjang.

Sementara itu di pulau Jawa, pembangunan infrastuktur ini yang berdampak ke sektor properti semakin mengarah pada kawasan timur Jakarta, hingga Bandung, Subang dan mendekati perbatasan Jawa Tengah. Begitu juga di Jawa bagian timur seperti Banyuwangi, Bali, Kupang sudah mulai bergeliat sektor propertinya terutama destinasi wisata, resort, villa dan hospitality business, mengingat lokasi tersebut memiliki kelebihan dari sisi sumber daya alam.

Sebagaimana ditulis diawal, pembangunan infrastruktur ini akan menjadi titik sejarah peradaban baru dikemudian hari. Karena akan ada pergeseran sentra bisnis baru, sentra ekonomi baru, kawasan permukiman baru, dan tentunya pergerakan manusia dan aktivitas ekonominya tersebut akan menciptakan kebudayaan baru. Tugas pemerintah dan kita semua memastikan kebudayaan baru itu masih menjunjung tinggi nilai-nilai keluhuran bangsa Indonesia. Semoga!

Ilham  M. Wijaya
Sekretaris Badan Diklat DPP Real Estat Indonesia (REI) 2016-2019