INDUSTRY.co.id - JAKARTA – Peta minat pencari properti di Jabodetabek mulai bergeser. Ketika harga rumah sekunder nasional hanya tumbuh tipis, konsumen justru semakin selektif dalam menentukan lokasi hunian dengan mempertimbangkan harga, luas bangunan hingga efisiensi waktu dan biaya mobilitas.
Flash Report September 2026 by Rumah123 mencatat Jakarta Pusat menjadi wilayah dengan kenaikan proporsi popularitas pencarian properti terbesar secara tahunan di Indonesia, yakni 0,9%. Kenaikan minat juga terjadi di Bogor sebesar 0,3%, sementara Bekasi, Batam, dan Jakarta Utara masing-masing meningkat 0,2%.
Sebaliknya, Depok mengalami penurunan proporsi popularitas pencarian terbesar secara tahunan sebesar 0,5%. Penurunan juga terjadi di Semarang dan Jakarta Timur yang masing-masing turun 0,4%.
Indikator popularitas tersebut menggambarkan perubahan porsi ketertarikan pencari properti terhadap suatu wilayah dibandingkan wilayah lainnya pada periode yang sama. Dengan demikian, kenaikan popularitas belum dapat diartikan sebagai peningkatan transaksi, tetapi menjadi sinyal mengenai kawasan yang semakin banyak dipertimbangkan konsumen.
Head of Market Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan perubahan pola pencarian menunjukkan konsumen kini tidak lagi hanya membandingkan harga rumah, tetapi mulai menghitung nilai keseluruhan dari sebuah hunian.
“Pencari properti saat ini semakin menghitung nilai waktu. Mereka tidak hanya bertanya apakah harga rumahnya sesuai kemampuan, tetapi juga apakah lokasi tersebut membuat rutinitas sehari-hari lebih efisien. Waktu tempuh, akses terhadap tempat kerja dan fasilitas keluarga, serta biaya mobilitas menjadi pertimbangan yang makin nyata dalam proses memilih hunian,” ujar Marisa.
Pergeseran tersebut terlihat semakin jelas pada pergerakan bulanan. Bogor mencatat kenaikan proporsi popularitas pencarian terbesar di Jabodetabek sebesar 0,2%, disusul Jakarta Barat dan Bekasi yang masing-masing naik 0,1%.
Kondisi itu menunjukkan kawasan penyangga belum kehilangan daya tarik. Namun, konsumen semakin membedakan kawasan berdasarkan seberapa besar lokasi tersebut mampu menekan kompromi perjalanan dan mendukung aktivitas sehari-hari.
“Yang dicari konsumen bukan semata-mata pusat kota atau pinggiran kota. Mereka mencari lokasi yang paling sesuai dengan kebutuhan hidupnya. Dalam konteks ini, rumah sekunder yang lebih compact, apartemen, atau properti yang membutuhkan renovasi di lokasi strategis dapat menjadi alternatif yang relevan bagi sebagian pencari rumah,” lanjut Marisa.
Di sisi harga, Bogor justru mencatat pertumbuhan rumah sekunder tertinggi di Jabodetabek secara tahunan, mencapai 3,2%. Bekasi menyusul dengan pertumbuhan 1,9%, Depok 0,4%, dan Jakarta 0,2%.
Data tersebut memperlihatkan bahwa tingginya perhatian terhadap suatu lokasi tidak otomatis menghasilkan kenaikan harga paling tinggi. Setiap kota dan koridor hunian memiliki dinamika pasar yang berbeda, mulai dari daya beli, pasokan, akses transportasi hingga karakter kebutuhan konsumen.
Secara nasional, ketimpangan tersebut semakin terlihat. Makassar mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi sebesar 9,5% secara tahunan, disusul Medan 8,9% dan Denpasar 7,4%. Angka tersebut jauh di atas pertumbuhan harga rumah sekunder nasional yang hanya mencapai 0,8%.
Sementara itu, Jakarta hanya tumbuh 0,2%, Surabaya 0,3%, dan Surakarta 0,1%.
VP of Marketing Rumah123 Firman Pamungkas mengatakan perbedaan tersebut menunjukkan pasar properti nasional tidak bergerak dalam satu pola yang seragam.
“Pasar properti Indonesia tidak bergerak serempak. Minat pencarian, harga, serta pasokan dapat bergerak berbeda di setiap kota. Jakarta Pusat yang memimpin pertumbuhan perhatian pencari properti menunjukkan kuatnya nilai lokasi di area inti, sementara pertumbuhan harga tertinggi di Makassar, Medan, dan Denpasar menunjukkan bahwa fundamental pasar lokal tetap menjadi penggerak utama,” ujar Firman.
Pada Agustus 2026, sebanyak 11 dari 13 kota dalam indeks masih mencatat kenaikan harga rumah sekunder secara tahunan. Namun secara bulanan, delapan dari 13 kota justru mengalami penurunan harga.
Kondisi ini menjadi indikasi bahwa pasar rumah sekunder mulai memasuki fase normalisasi. Penurunan harga belum terjadi secara serentak, tetapi pertumbuhan harga semakin tidak merata dan sangat dipengaruhi kondisi masing-masing pasar lokal.
Tekanan keterjangkauan juga menjadi faktor penting. Dengan inflasi tahunan sebesar 3,2%, pertumbuhan harga rumah sekunder nasional yang hanya 0,8% masih berada 2,4 poin persentase di bawah kenaikan biaya hidup. Di sisi lain, volume suplai rumah sekunder turun 0,5% secara bulanan dan stagnan secara tahunan.
Dalam kondisi tersebut, pencari rumah memiliki ruang lebih besar untuk melakukan seleksi. Pilihan hunian tidak lagi semata-mata didasarkan pada luas bangunan atau harga terendah, tetapi pada kombinasi antara harga, lokasi, aksesibilitas, biaya mobilitas dan kebutuhan jangka panjang.
Meski terjadi pergeseran minat, Tangerang masih menjadi wilayah dengan proporsi popularitas pencarian properti terbesar pada Agustus 2026, yakni 14,6%. Jakarta Selatan berada di posisi berikutnya dengan 13,0%, sedangkan Jakarta Barat mencapai 10,4%.
Besarnya porsi pencarian di tiga wilayah tersebut menunjukkan perhatian konsumen masih terkonsentrasi pada pasar utama Jabodetabek. Namun, kenaikan popularitas di Jakarta Pusat dan Bogor menunjukkan konsumen mulai memperluas pertimbangan berdasarkan nilai lokasi dan efisiensi kehidupan sehari-hari.
“Bagi pelaku industri, data ini menjadi pengingat bahwa produk properti tidak cukup hanya menawarkan ruang yang lebih besar atau harga yang lebih rendah. Konsumen semakin ingin mengetahui konsekuensi nyata dari setiap pilihan lokasi. Karena itu, pengembang, pemilik properti, dan investor perlu membaca kebutuhan pasar secara lebih lokal dan lebih spesifik,” kata Firman.
