INDUSTRY.co.id, Jakarta-Praktisi perpajakan yang juga Partner Ideatax, Arianta John Bangun, menilai kebijakan pajak sektor properti perlu dibenahi secara menyeluruh, tidak hanya melalui pemberian insentif untuk mendorong permintaan rumah, tetapi juga dengan mengurangi beban pembiayaan pengembang dan memperkuat kepastian administrasi bagi konsumen.
John mengatakan sektor properti memiliki karakteristik bisnis yang membutuhkan modal besar sejak awal, sementara penerimaan dari penjualan baru diperoleh setelah proyek berjalan.
"Industri properti membutuhkan belanja modal yang besar sejak tahap awal. Karena itu, kebijakan pajak perlu memperhatikan arus kas pengembang sekaligus daya beli konsumen," kata John.
Pengamat perpajakan dari Ideatax itu mengatakan kebutuhan pendanaan tersebut membuat perusahaan properti, termasuk special purpose vehicle (SPV) yang dibentuk untuk proyek tertentu, menggunakan berbagai sumber pembiayaan. Selain pinjaman perbankan, pendanaan dapat berasal dari pemegang saham atau perusahaan induk.
Namun, pembiayaan melalui pihak afiliasi dapat menimbulkan konsekuensi pajak berupa pemotongan Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 23 atas pembayaran bunga.
Untuk pinjaman kepada pihak domestik, bunga yang dibayarkan kepada pihak afiliasi dikenai PPh Pasal 23 sebesar 15% dari jumlah bruto bunga. Sementara itu, bunga yang dibayarkan kepada pihak luar negeri pada prinsipnya dikenai PPh Pasal 26 sebesar 20% atau tarif berdasarkan Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) apabila persyaratan terpenuhi.
Kondisi tersebut, kata Partner Ideatax tersebut, dapat menambah tekanan terhadap arus kas pengembang, terutama ketika proyek masih berada dalam tahap awal dan belum menghasilkan penerimaan penjualan secara penuh.
Di sisi lain, penggunaan pinjaman tanpa bunga juga bukan berarti sepenuhnya bebas risiko. Transaksi antara pihak yang memiliki hubungan istimewa tetap dapat diuji berdasarkan prinsip kewajaran dan kelaziman usaha.
Apabila otoritas pajak menetapkan adanya bunga yang seharusnya dibayarkan atau deemed interest, perusahaan dapat menghadapi konsekuensi PPh Pasal 23. Pada saat yang sama, biaya bunga tersebut juga dapat menimbulkan persoalan dalam penghitungan PPh Badan, terutama ketika perusahaan memiliki tingkat utang yang tinggi.
Untuk menekan beban industri properti, John mengusulkan pemerintah memangkas tarif PPh Pasal 23 atas bunga dari 15% menjadi 2%, setara dengan tarif PPh Pasal 23 atas jasa tertentu.
"Penurunan tarif ini dapat mengurangi biaya modal dan memberikan ruang lebih besar bagi perusahaan untuk memutar kembali dananya ke proyek pembangunan," ujar praktisi perpajakan dari Ideatax tersebut.
Selain penurunan tarif tersebut, John juga merekomendasikan penerapan skema PPh Pasal 23 progresif berdasarkan nilai transaksi agar beban pajak lebih proporsional dengan skala pembiayaan masing-masing proyek.
Sementara dari sisi permintaan, pemerintah telah memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun untuk tahun anggaran 2026 melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025.
Dalam ketentuan tersebut, pemerintah menanggung 100% PPN terutang atas bagian harga jual sampai dengan Rp 2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp 5 miliar.
John menilai keberlanjutan PPN DTP penting untuk menjaga daya beli masyarakat dan mendorong aktivitas sektor properti. Namun, efektivitas fasilitas tersebut masih menghadapi persoalan administrasi.
Salah satunya adalah validasi berita acara serah terima (BAST). Dalam PMK 90/2025, pengembang wajib membuat faktur pajak dengan informasi yang benar dan lengkap, termasuk identitas pembeli serta kode identitas rumah. Ketentuan juga mengatur pendaftaran BAST dan pelaporan realisasi PPN DTP.
Pengamat yang juga Partner Ideatax itu mengatakan persoalan dapat muncul ketika terjadi keterlambatan pengunggahan dokumen, gangguan sistem, atau ketidaksesuaian data identitas pembeli.
Risikonya, fasilitas PPN DTP dapat gugur dan PPN terutang menjadi kewajiban yang harus dibayar. PMK 90/2025 secara eksplisit mengatur bahwa fasilitas tidak diberikan apabila antara lain PKP tidak mendaftarkan BAST atau tidak melaporkan realisasi sesuai ketentuan.
"Jangan sampai konsumen kehilangan fasilitas pajak karena kesalahan administratif pengembang yang sebenarnya berada di luar kendalinya," ujarnya.
Untuk mengurangi risiko tersebut, John mengusulkan integrasi sistem Coretax dengan Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (Sikumbang).
Dengan integrasi tersebut, data faktur pajak, kode identitas rumah, dan BAST dapat divalidasi secara otomatis sehingga mengurangi ketergantungan pada proses administrasi manual.
Praktisi yang juga Partner Ideatax itu juga menilai kesalahan administratif pengembang seharusnya tidak serta-merta menghilangkan hak konsumen yang telah memenuhi kewajibannya.
Jika kesalahan terjadi pada sisi pengembang, sanksi administratif dapat diarahkan kepada PKP pengembang, sementara hak konsumen atas fasilitas tetap dipertahankan sepanjang seluruh persyaratan substantif telah terpenuhi.
Selain persoalan administrasi, John menilai desain PPN DTP juga perlu memperhatikan kondisi masing-masing segmen pasar.
Pada rumah tapak, insentif relatif lebih sesuai dengan kebutuhan konsumen akhir. Namun, kondisi pasar apartemen, khususnya di Jabodetabek, berbeda karena menghadapi persoalan kelebihan pasokan.
Penjualan apartemen telah mengalami tekanan sejak sebelum pandemi, sementara sebagian investor yang membeli unit pada periode sebelumnya kini menjual kembali propertinya di pasar sekunder.
Masalahnya, PPN DTP terutama ditujukan untuk unit baru yang diserahkan untuk pertama kalinya oleh PKP pengembang. Dengan demikian, insentif tersebut belum sepenuhnya menyentuh persoalan kelebihan pasokan di pasar sekunder.
John mengusulkan pemerintah mempertimbangkan insentif secara terbatas bagi apartemen siap huni di pasar sekunder yang belum pernah dihuni, termasuk unit yang sebelumnya dimiliki investor.
"Perluasan dapat diterapkan secara selektif berdasarkan kondisi pasar dan karakteristik wilayah," katanya.
Menurut Partner Ideatax tersebut, kebijakan pajak sektor properti pada akhirnya perlu dirancang secara lebih seimbang. Insentif untuk konsumen penting untuk menjaga permintaan, tetapi kebijakan pembiayaan dan administrasi pajak juga perlu diperbaiki agar pengembang memiliki ruang untuk menjaga arus kas dan melanjutkan pembangunan.
Dengan pendekatan tersebut, kebijakan pajak tidak hanya mendorong transaksi pembelian rumah dalam jangka pendek, tetapi juga mendukung keberlanjutan investasi, pembangunan, dan industri yang terkait dengan sektor properti.
