INDUSTRY.co.id - JAKARTA – Pasar properti sekunder mulai menunjukkan pergerakan yang semakin selektif pada pertengahan 2026. Di tengah kenaikan median harga rumah nasional yang hanya mencapai 1,1% secara tahunan atau lebih rendah dari inflasi sebesar 3,3%, pertumbuhan harga justru terkonsentrasi pada segmen rumah premium dan sejumlah wilayah tertentu.
Berdasarkan Flash Report Juli 2026 Rumah123, median harga rumah secara nasional pada Juni 2026 tercatat stagnan dibandingkan bulan sebelumnya. Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa kenaikan harga rumah secara riil mulai melambat, meski beberapa segmen masih mencatat pertumbuhan yang sangat tinggi.
Segmen rumah dengan luas di atas 251 meter persegi menjadi pendorong utama pasar dengan lonjakan harga mencapai 46,7% secara tahunan, dipimpin oleh Medan. Sementara itu, rumah berukuran 151-250 meter persegi mencatat kenaikan tertinggi di Surakarta sebesar 15,8%, rumah berukuran 91-150 meter persegi naik paling tinggi di Denpasar sebesar 13,2%, sedangkan rumah di bawah 60 meter persegi mencatat pertumbuhan tertinggi di Surakarta sebesar 13,8%.
Meski sejumlah kota masih membukukan kenaikan harga dua digit, pertumbuhan nasional yang terbatas menunjukkan penguatan pasar belum berlangsung merata. Kenaikan harga kini lebih terkonsentrasi pada wilayah dan segmen dengan permintaan yang tetap kuat.
Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan pola tersebut menandakan pasar properti sekunder kini semakin dipengaruhi oleh fundamental permintaan dibandingkan tren kenaikan harga secara umum.
"Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat," ujar Marisa.
Secara bulanan, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau Rumah123 mencatat kenaikan harga, yakni Denpasar sebesar 2,5%, Jakarta 0,3%, dan Tangerang 0,3%. Namun secara tahunan, sebanyak 10 kota masih mencatat pertumbuhan positif dengan Denpasar memimpin kenaikan 9,5%, diikuti Makassar 6,2% dan Bogor 4,4%.
Di kawasan Jabodetabek, harga rumah masih menunjukkan tren positif dengan pertumbuhan di Bogor, Bekasi, Depok, Tangerang, serta Jakarta. Hal ini mengindikasikan bahwa permintaan masih bertahan di sejumlah wilayah yang memiliki daya tarik tinggi.
Di sisi lain, pasokan rumah sekunder terus mengalami penyusutan. Volume listing turun 2,4% dibandingkan bulan sebelumnya dan merosot 17% secara tahunan. Meski demikian, minat masyarakat untuk mencari rumah belum melemah. Tangerang menjadi wilayah dengan porsi pencarian terbesar pada Juni 2026 sebesar 15,2%, disusul Jakarta Selatan 11,9% dan Jakarta Barat 10,6%.
Menurut Marisa, kondisi tersebut menunjukkan pasar masih berada dalam keseimbangan karena terbatasnya pasokan belum memicu tekanan jual.
"Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil," katanya.
Dari sisi pembiayaan, kenaikan BI Rate sebesar 100 basis poin hingga mencapai 5,75% ternyata belum sepenuhnya diteruskan ke bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.
Kondisi tersebut dinilai masih memberikan ruang bagi masyarakat yang mengandalkan pembiayaan KPR untuk membeli rumah menjelang semester II-2026.
Marisa menilai paruh kedua tahun ini akan menjadi penentu arah pasar properti hingga akhir tahun.
"Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026," tutupnya.
