INDUSTRY.co.id - JAKARTA — Pasar hunian ekspatriat di Jakarta memasuki fase ekspansi baru pada semester I 2026. Namun, pertumbuhan permintaan kali ini tidak sepenuhnya berjalan mulus. Pelemahan rupiah dan semakin ketatnya anggaran akomodasi perusahaan membuat ekspatriat dan korporasi harus lebih selektif dalam memilih hunian.
Colliers Indonesia dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 mencatat, pasar hunian ekspatriat kembali mendapat dorongan dari realisasi proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, hingga industri.
Siklus tersebut berbeda dengan pemulihan pasar sebelumnya yang lebih banyak ditopang oleh normalisasi ekonomi. Kali ini, permintaan hunian didorong oleh proyek investasi modal jangka panjang yang berpotensi menciptakan arus masuk tenaga profesional ekspatriat secara lebih berkelanjutan.
Di tengah prospek permintaan yang positif, faktor nilai tukar justru menjadi tantangan baru bagi perusahaan multinasional. Depresiasi rupiah membuat anggaran hunian perusahaan semakin tertekan, terutama ketika tunjangan akomodasi ditetapkan dalam rupiah sementara pemilik hunian premium masih memasang harga sewa dalam dolar Amerika Serikat.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, pelemahan nilai tukar membuat perusahaan harus mengubah strategi dalam menentukan hunian bagi tenaga ekspatriat.
“Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujar Ferry.
Kesenjangan nilai tukar menjadi salah satu persoalan utama. Menurut laporan Colliers, asumsi anggaran sejumlah perusahaan masih menggunakan nilai tukar sekitar Rp16.000 hingga Rp16.800 per dolar AS. Sementara itu, nilai tukar pasar selama periode pelaporan berada di kisaran Rp17.900 hingga Rp18.000 per dolar AS.
Selisih tersebut membuat daya beli anggaran akomodasi perusahaan menyusut. Dampaknya mulai terlihat dari perubahan preferensi hunian, mulai dari memilih unit dengan ukuran lebih kecil, memperluas wilayah pencarian, hingga mengalihkan pilihan dari rumah tapak ke apartemen.
Head of Residential Services Colliers Indonesia Lenny van Es-Sinaga mengatakan, persoalan pasar saat ini bukan semata-mata karena keterbatasan pasokan, melainkan juga karena harga hunian yang semakin sulit dijangkau oleh anggaran perusahaan.
“Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang mereka inginkan. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” kata Lenny.
Meski menghadapi tekanan keterjangkauan, permintaan hunian ekspatriat masih tergolong tinggi, terutama untuk rumah tapak, baik yang berada di dalam maupun di luar kompleks perumahan.
Di sisi lain, pemilik hunian berkualitas tinggi belum menunjukkan kecenderungan memangkas harga sewa secara signifikan. Keterbatasan pasokan properti yang sesuai membuat pemilik aset premium masih memiliki posisi tawar yang kuat.
“Di tengah dinamika tersebut, permintaan tetap tinggi, khususnya untuk rumah tapak, baik yang berada di luar maupun di dalam kompleks perumahan. Pada saat yang sama, pemilik properti, terutama pemilik aset berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewanya sehingga ruang untuk negosiasi penurunan harga menjadi terbatas,” ujar Lenny.
Kondisi ini pada akhirnya mengubah pola transaksi di pasar hunian ekspatriat Jakarta. Perusahaan tetap membutuhkan akomodasi untuk tenaga kerja asing, tetapi keputusan penyewaan kini lebih banyak ditentukan oleh perhitungan biaya dan manfaat.
Strategi korporasi juga mulai bergeser ke pilihan hunian yang lebih fleksibel. Penggunaan apartemen berlayanan menjadi salah satu alternatif, sementara perusahaan memperluas area pencarian properti untuk mendapatkan harga yang lebih sesuai dengan anggaran.
Colliers memperkirakan permintaan hunian ekspatriat masih akan berada dalam tren positif sepanjang semester II 2026 hingga jangka menengah. Pasalnya, proyek-proyek investasi yang menjadi sumber permintaan memiliki siklus pengembangan dan operasional yang panjang.
Dengan demikian, arus kebutuhan hunian diperkirakan relatif stabil. Tantangannya adalah bagaimana pasar mempertemukan kemampuan bayar penyewa dengan ekspektasi harga pemilik properti.
Jika tekanan nilai tukar berlanjut, pasar hunian ekspatriat Jakarta berpotensi semakin terfragmentasi. Hunian berkualitas tinggi yang lokasinya strategis tetap memiliki daya tawar kuat, sementara perusahaan akan semakin agresif mencari alternatif dari sisi lokasi, luas unit maupun tipe akomodasi.
Dengan kata lain, pelemahan rupiah tidak otomatis mematikan permintaan hunian ekspatriat. Justru, kondisi tersebut mengubah cara perusahaan membelanjakan anggaran akomodasi: dari sekadar mencari properti yang diinginkan menjadi mencari hunian yang paling sepadan dengan biaya yang harus dikeluarkan.
