Jurus Pengembang Menyongsong Kebangkitan Properti

Oleh : Arya Mandala | Kamis, 06 April 2017 - 10:32 WIB

Hunian Mewah (ist)
Hunian Mewah (ist)

INDUSTRY.co.id - Bisnis properti nasional tak ubahnya penderita anemia, lesu tidak bertenaga. Penyebabnya karena permintaan pasar properti pada hampir semua segmen merosot, seiring pelambatan ekonomi global dan domestik. Jangankan menaikan harga jual, mempertahankan harga agar tidak turun pun sulit dilakukan lantaran melimpahnya pasokan (over supply). Kondisi ini berlangsung hampir tiga tahun sejak 2014.

Pelambatan harga jual khususnya segmen residensial masih terlihat di kuartal III 2016. Fakta itu tertera pada Survei Indeks Harga Residensial Bank Indonesia untuk pasar primer. walau tercatat tumbuh sebesar 0,36% (qtq), angka itu menunjukan penurunan dibandingkan pertumbuhan triwulan II-2016 yang tercatat sebesar 0,64% (qtq).

Perlambatan pertumbuhan harga rumah terutama terjadi pada rumah tipe besar (0,05%, qtq). Adapun rumah tipe kecil terlihat mengalami kenaikan 4,65% (qtq) karena didorong oleh berjalannya program rumah murah yang digulirkan pemerintah. Pelambatan pasar juga terlihat dari angka penyaluran Kredit Kepemilikan Rumah & Apartemen (KPA & KPR) dibanding kuartal II 2016.

Mengamati data tadi, wajar bila para pengembang khususnya yang menggarap segmen rumah besar meradang. Angka penjualannya tergerus sehingga harus realistis untuk menahan diri melakukan ekspansi dan peluncuran proyek baru sampai kondisi benar-benar dianggap sudah kondusif.

Capaian kinerja rata-rata perusahaan properti yang sebagain sahamnya tercatat di Bursa Efek Indonesia pada periode tahun 2013-2016 yang menurun merupakan fakta melambatnya industi ini. Kondisi itu membuat harga saham beberapa konglomerasi, seperti Grup Sinarmas, Lippo, dan Ciputra melorot di lantai bursa.

Sepanjang 2016 lalu, harga saham PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR), misalnya, merosot 30,43% year-on-year (yoy). Harga saham PT Ciputra Development Tbk (CTRA) juga menyusut 7,99% (yoy). Sementara harga saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) melemah 2,5% (yoy).

Tapi meminjam pepatah lawas, bahwa badai pasti berlalu. Semua pelaku industri pun optimistis kondisinya akan lebih baik di tahun 2017 ini. Indikasinya sudah terlihat di kuartal IV 2016. Survei BI terbaru, pada Kuartal IV 2016 menunjukan industri ini mulai menggeliat khususnya pada segmen residensial. Indeks harga properti residensial periode tersebut tercatat berada pada level 194,54 atau meningkat 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq).

Menguatnya pertumbuhan kenaikan harga rumah tersebut didugasebagai dampak kebijakan pelonggaran rasio Loan to Value (LTV) yang mulai berlaku pada akhir Agustus 2016. Hasil survei juga mengindikasikan bahwa semua tipe rumah mengalami kenaikan harga, dengan kenaikan tertinggi terjadi pada rumah tipe kecil (0,57%, qtq).

Pertumbuhan itu juga terjadi pada angka penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 5,06% (qtq), lebih tinggi dibandingkan 4,65% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Hal ini sejalan dengan peningkatan realisasi pelimpahan kredit properti oleh perbankan, tulis keterangan resmi BI.

Geliat pasar properti yang mulai terlihat dipicu oleh program pengampunan pajak (amnesti pajak) yang mendorong repatriasi dana. Selain itu mulai menanjaknya harga harga komoditas di pasar ekspor turut berkontribusi karena secara langsung membuat pendapatan masyarakat di sektor tersebut meningkat. Apalagi ada optimisme terhadap pertumbuhan ekonomi nasional yang diyakini bisa mencapai angka 5,2% tahun ini.

Tidak kalah penting, sejumlah stimulus yang digulirkan pemrintah diyakini menjadi daya dorong kebangkitan properti diantaranya, penyederhanaan perizinan, pemangkasan pajak peralihan, kepastian hukum kepemilikan properti oleh orang asing, pemangkasan pajak dana investasi realestat (DIRE), penurunan suku bunga acuan perbankan, penurunan rasio uang muka kredit properti dan pelonggaran kredit properti inden.

Sayangnya pertumbuhan yang sempat muncul tertahan akibat hiruk pikuk politik Pilkada khususnya di Jakarta. Karena itu CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda memperkirakan pasar properti diyakini belum akan tumbuh kencang di semester I 2017 ini.

Walau begitu Ali Tranghanda mengatakan, saat ini merupakan momen untuk menjaga optimisme di pasar properti. Apalagi, secara kawasan pasar properti Indonesia merupakan yang paling seksi di Asia Pasifik sebab masih memiliki ruang pertumbuhan yang tinggi karena harga yang masih lebih terjangkau.

Siklus besarnya naik, tetapi gejolak kecil ini membuat pasar tertekan. Namun, saya optimistis di semester kedua akan kencang ketika semua selesai, tax amnesty selesai, pilkada selesai, penyederhanaan izin selesai, beberapa infrastruktur juga selesai. Momen pertaruhan Indonesia itu di 2017, katanya.

Ali mengatakan, di negara lain yang lebih maju, siklus properti dan gejolak politik sudah relatif terpisah dan tidak saling mempengaruhi. Namun, di Indonesia kedua hal tersebut masih saling mempengaruhi. Oleh karena itu, faktor keamanan dan kepastian hukum merupakan dua hal yang harus dikawal agar industri properti tahun ini bertumbuh dengan baik. Dengan semua kondisi yang ada, Ali yakin industri properti minimal dapat tumbuh 20% tahun 2017.

Berhenti Mengeluh

Optimisme senada juga diungkapkan para pelaku properti, diantaranya Direktur Pengelolaan Modal dan Investasi Intiland Archied Noto Pradono. Menurutnya pasar properti tahun 2017 akan lebih kondusif dan cenderung membaik dibandingkan tahun sebelumnya. Untuk itu Intiland mamotik target peningkatan pendapatan penjualan (marketing sales) cukup jumbo di tahun 2017 sebesar 35%-40% dari pencapaian tahun 2016. Tahun lalu Intiland meraihmarketing salessebesar Rp1,632 triliun. Nilai pencapaian tersebut lebih rendah 13% dibandingkan perolehan tahun 2015 yang mencapai Rp1,874 triliun.

Kondisi yang makin kondusif membuat Intiland mulai memasang jurus untuk meneguk perminataan pasar dengan meluncurkan dua proyek strategis tahun ini. Proyek tersebut harusnya diluncurkan pada 2016, namun ditunda yaitu superblok seluas 3,2 ha di Kebon Melati Jakarta Pusat dan proyek di kawasan Darmo Harapan Surabaya.

Sementara Ciputra Group punya jurus lebih fenomenal mengantisipasi lonjakan pasar di 2017, yakni menggabungkan (merger) tiga anak usahanya dalam bendara PT Ciputra Development Tbk (CTRA). Langkah ini diyakini membuat perseroan lebih fokus dalam pengembangan bisnis yang akhirnya berdampak pada pencapaian kinerja.

Tahun ini CTRA mamatok target pertumbuhan marketing sales sebesar 20% menjadi Rp 8,5 triliun. Direktur dan Sekretaris Perusahaan CTRA, Tulus Santoso mengatakan untuk mengejar target itu CTRA akan peluncuran enam proyek residensial serta dua proyek yang sebelumnya diluncurkan mulai dibangun.

Bersandar pada sokongan sentimen positif yang muncul Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata meminta pelaku industri properti untuk berhenti mengeluh dan mulai bekerja keras. Sebab meski semua ramalan positif bagi pasar properti, tapi tanpa bekerja keras semuanya akan sia sia. Jadi di pertengahan tahun 2017 itu kita mau mulai bekerja, sehingga menciptakan pertumbuhan ekonomi. Kerja keras akan berlanjut di 2018, ujarnya.

Agar memberi kontribusi besar bagi pertumbuhan ekonomi Soelaeman mendorong anggotanya untuk menggerakan seluruh sub sektor properti yakni perhotelan, apartemen, perkantoran. Tidak kalah penting REI mewanti-wanti pengembang untuk fokus ke sub sektor perumahan khususnya segmen MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) demi mendukung program pemerintah dalam menyediakan rumah rakyat. REI fokus ke MBR karena terkait unsur-unsur pemerataan, artinya kita ingin membantu program pemerintah didalam membangun rumah rakyat, tandasnya.

Partisipasi anggota REI dalam membangun segmen rumah MBR dikatakannya sangat penting dalam membantu pemerintah mengurangi angka backlog(kekurangan ketersediaan) rumah di Indonesia yang mencapai 11,4 juta unit. Jumlah backlog ini dirilis pada 2015 silam. Strategi yang efisien meningkatkan pasokan hunian rakyat kata Soelaeman adalah membangun hunian secara vertikal. Tapi tantangannya masyarakat Indonesia belum terbiasa hidup di vertical residence, ujarnya.

Keberpihakan pengembang pada program MBR diakui Direktur Utama Bank BTN Maryono mulai terlihat. Menurutnya ini akan menjadi momen mulai menggeliatnya sektor properti tahun 2017 menuju periode booming seperti tahun 2012-2013. Indikatornya pengembang besar sudah mulai berkonsentrasi untuk menggarap segmen menengah bawah. Kita lihat seperti Lippo, Agung Podomoro, Ciputra, sudah mulai menggarap pasar yang lebih rendah. Belum lagi potensi hunian berimbang 1:2:3, kategori 2 dan 3 sangat besar, ujarnya.

Hunian berimbang 1:2:3 adalah kewajiban membangun dengan pola setiap 1 hunian mewah diikuti dengan 2 menengah dan 3 sederhana. Pola hunian berimbang akan menghidupkan pasar properti tinggal pemerintah mengatur regulasinya sehingga pola ini bisa dijalankan pengembang.

Maryono mengatakan sudah saatnya pemerintah menerbitkan aturan penggunaan lahan untuk hunian khususnya rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Regulasi di sektor perumahan ini tertinggal dibanding kawasan industri dan perkebunan yang sudah diatur lebih dulu penggunaan lahannya oleh pemerintah.

Disarankannya perizinan untuk lahan industri dan perkebunan yang sudah dikeluarkan oleh pemerintah namun tidak digunakan sesuai ketentuan agar diambil pemerintah untuk digunakan pada sektor perumahan. Begitu juga lahan-lahan sengketa seharusnya bisa dimanfaatkan untuk perumahan dan pembangunan infrastuktur pendukung.

Kita bisa contoh Vietnam, pemerintahnya memberi tanah gratis untuk dibangun pabrik Samsung. Setelah 5 tahun sumbangan dari pabrik ini untuk perekonomian negara sangat luar biasa. Kita seharusnya bisa menerapkan cara-cara kreatif seperti ini sehingga program perumahan juga bisa lebih maju dan berkelanjutan, imbuhnya beberapa waktu lalu.

Komentar Berita

Industri Hari Ini

Dukung Penurunan Angka Stunting, ID FOOD Kembali Salurkan Bantuan Pangan Telur dan Daging Ayam di Sumatera Utara

Kamis, 28 Maret 2024 - 19:33 WIB

Dukung Penurunan Angka Stunting, ID FOOD Kembali Salurkan Bantuan Pangan Telur dan Daging Ayam di Sumatera Utara

Kota Medan, Sumatera Utara – Holding BUMN Pangan ID FOOD terus menggenjot penyaluran bantuan pangan penanganan stunting tahap I tahun 2024 yang sudah mulai berjalan pada pertengahan Maret…

Mentan Amran Sulaiman

Kamis, 28 Maret 2024 - 19:21 WIB

Mentan Amran Serahkan Total Alokasi Pupuk Subsidi 54 Triliun

Menteri Pertanian (Mentan) Andi Amran Sulaiman secara simbolis menyerahkan alokasi penambahan pupuk subsidi untuk petani seluruh Indonesia sebesar Rp 28 triliun.

Petugas BNI memperlihatkan uang persediaan ke masyarakat

Kamis, 28 Maret 2024 - 19:16 WIB

Penuhi Kebutuhan Ramadan dan Lebaran, BNI Sediakan Uang Tunai Rp26,6 Triliun

PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk atau BNI berkomitmen untuk mendukung kelancaran transaksi masyarakat dengan menyediakan dana tunai senilai Rp26,6 triliun selama Ramadan dan Hari Raya…

Ilustrasi tiket

Kamis, 28 Maret 2024 - 17:49 WIB

Jangan Kelewatan, Ini 10 Tips Mendapatkan Tiket dan Voucher Belanja Online!

Berbelanja online telah menjadi bagian integral dari kehidupan sehari-hari, menawarkan kemudahan, variasi produk, dan tentu saja, kesempatan untuk menghemat uang melalui tiket dan voucher serta…

Renos

Kamis, 28 Maret 2024 - 17:36 WIB

Cari Furnitur dan Elektronik Rumah yang Murah? Datang ke Event Renos Gebyar Ramadhan Saja!

Di era yang serba cepat ini, mencari furnitur dan elektronik untuk rumah tidak lagi memerlukan waktu dan usaha yang banyak. Mulai dari mencari furnitur untuk kamar hingga elektronik rumahan…