INDUSTRY.co.id - JAKARTA – Pasar properti komersial Jakarta mulai menunjukkan penguatan pada kuartal III-2026, terutama di sektor perkantoran dan ritel. Ekspansi perusahaan teknologi, kecerdasan buatan (AI), fintech, hingga data center menjadi motor baru permintaan ruang kantor, sekaligus menggeser dominasi sektor jasa keuangan yang selama ini menjadi penyewa utama.

JLL mencatat tingkat okupansi perkantoran di kawasan central business district (CBD) Jakarta mencapai 72% pada kuartal III-2026. Permintaan ruang kantor tetap kuat sepanjang sembilan bulan pertama tahun ini dan diperkirakan berlanjut hingga akhir 2026.

Head of Research JLL Yunus Karim mengatakan, tidak adanya tambahan pasokan gedung perkantoran baru di kawasan CBD menjadi faktor yang menopang penyerapan ruang pada gedung eksisting.

"Pasar perkantoran Central Business District (CBD) Jakarta melanjutkan momentum pertumbuhan pada kuartal ketiga 2026, dengan tingkat okupansi mencapai 72%. Permintaan tetap kuat sepanjang sembilan bulan pertama tahun ini dan diperkirakan berlanjut hingga akhir tahun," ujar Yunus.

Menurutnya, penyerapan terbesar masih terkonsentrasi pada gedung Premium dan Grade A. Sementara itu, gedung Grade B kembali mencatatkan penyerapan positif setelah mengalami kontraksi pada periode sebelumnya. Sebaliknya, gedung Grade C masih mengalami kontraksi, mencerminkan berlanjutnya tren flight-to-quality atau perpindahan penyewa ke gedung dengan kualitas lebih tinggi.

Perubahan struktur permintaan tersebut semakin terlihat dari kontribusi sektor teknologi terhadap penyerapan ruang kantor. Head of Tenant Representation JLL Panji Aziz mengungkapkan, gedung perkantoran Grade A di CBD Jakarta mencatat permintaan bersih lebih dari 25.000 meter persegi (m²) pada kuartal III-2026.

Perusahaan yang bergerak di bidang AI, data center, dan fintech menjadi kelompok penyewa paling aktif. Kondisi ini menandai pergeseran sumber permintaan dari yang sebelumnya lebih banyak didominasi sektor jasa keuangan.

"Perusahaan AI, data centre, dan fintech sangat aktif menyewa ruang dan menyumbang pangsa penyerapan terbesar, didukung aktivitas yang stabil di sektor jasa keuangan," kata Panji.

Kuatnya permintaan tersebut mulai memberikan dampak terhadap harga sewa. JLL mencatat tarif sewa perkantoran Grade A di CBD Jakarta meningkat 1,1% secara kuartalan pada periode tersebut. Kenaikan ini lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pada kuartal II-2026, terutama ditopang peningkatan okupansi gedung di kawasan Sudirman dan permintaan ruang yang masih solid.

Selain mengejar lokasi strategis dan kualitas bangunan, perusahaan kini semakin mempertimbangkan efisiensi investasi awal ketika menyewa kantor. Permintaan terhadap ruang kantor yang sudah dilengkapi furnitur atau furnished space terus menguat.

Pemilik gedung merespons tren tersebut dengan menyediakan ruang berfurnitur maupun memberikan kontribusi biaya penataan interior atau fit-out untuk menarik penyewa. Skema ini juga diminati perusahaan karena dapat menekan belanja modal atau capital expenditure (capex) ketika melakukan relokasi.

Di luar kawasan CBD, penyerapan ruang kantor juga tercatat solid, terutama didorong perusahaan teknologi. Jakarta Utara menjadi lokasi paling aktif pada kuartal III-2026, seiring terkonsentrasinya permintaan di kawasan yang sebelumnya memperoleh tambahan pasokan gedung baru.

Di sektor ritel, pasar pusat perbelanjaan Jakarta juga mencatat pertumbuhan pasokan dan permintaan. Pada kuartal III-2026, satu pusat perbelanjaan baru di Jakarta Timur seluas sekitar 16.000 m² mulai memasuki pasar, sehingga total pasokan pusat perbelanjaan Jakarta mencapai 3,2 juta m².

JLL mencatat serapan bersih ruang ritel mencapai sekitar 10.500 m². Ekspansi penyewa makanan dan minuman (F&B), konsep gerai berbasis pengalaman, serta pembukaan gerai flagship secara selektif menjadi penopang permintaan.

Merek-merek baru yang masuk ke Jakarta juga didominasi merek asal Asia yang umumnya beroperasi melalui distributor lokal. Sementara itu, pusat perbelanjaan premium berupaya mempertahankan daya saing melalui renovasi dan penataan ulang komposisi penyewa.

Secara keseluruhan, tingkat keterisian pusat perbelanjaan Jakarta masih terjaga di kisaran 86%. Ke depan, setidaknya dua pusat perbelanjaan baru dijadwalkan masuk ke pasar hingga 2030, sehingga persaingan antarpengelola mal diperkirakan semakin bergantung pada kemampuan menghadirkan konsep dan pengalaman belanja yang berbeda.

Berbeda dengan perkantoran dan ritel, pasar kondominium Jakarta masih menghadapi sentimen kehati-hatian. Volume transaksi pada kuartal III-2026 tercatat lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya. Aktivitas pembelian masih didominasi pengguna akhir atau end user, baik untuk unit yang telah selesai dibangun maupun proyek yang masih dalam tahap konstruksi.

Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) masih menjadi salah satu penopang daya beli konsumen. Dampaknya, unit kondominium yang telah selesai dibangun mendominasi aktivitas transaksi.

Dari sisi pasokan, tidak adanya peluncuran proyek baru pada kuartal III-2026 membatasi ketersediaan unit, terutama pada proyek yang masih dalam tahap pembangunan. Minimnya pasokan baru tersebut turut mendorong tingkat penjualan mencapai 83% dari total sekitar 25.000 unit yang dipantau JLL.

Di wilayah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek), pasar kondominium juga menunjukkan kecenderungan serupa. Namun, sejumlah proyek berskala kecil dengan jumlah unit terbatas masih menarik minat pembeli.

Senior Director Strategic Consulting JLL Milda Abidin mengatakan, nama pengembang, lokasi yang telah berkembang, dan inovasi produk menjadi pertimbangan penting bagi konsumen.

"Kami melihat beberapa proyek dalam skala kecil (jumlah unit terbatas) cukup diminati dengan pertimbangan terhadap nama developer, lokasi yang sudah berkembang dan inovasi dari developer dengan beragam konsep, mulai dari kondominium small office home office (SOHO) dengan unit mezanin dan harga terjangkau," ujar Milda.

Selain SOHO, kondominium bertingkat rendah yang menyasar pengguna akhir juga menunjukkan daya tarik. Pada kuartal III-2026, satu proyek kondominium segmen kelas atas diluncurkan di Tangerang.

Sementara itu, minat investasi properti di Indonesia masih menghadapi tantangan dari dinamika ekonomi global dan domestik. Meski demikian, Jakarta dan Bali tetap menjadi dua lokasi utama yang dibidik investor.

Senior Director Capital Markets JLL Herully Suherman mengatakan, investor masih memprioritaskan aset properti yang telah menghasilkan pendapatan atau income producing assets. Sektor yang paling banyak diminati meliputi perkantoran, hotel, serviced apartment, ritel, dan lahan residensial.

"Sebagian besar investor cenderung memilih aset yang sudah menghasilkan pendapatan (income producing assets), dengan ekspektasi imbal hasil (capitalization rate) yang umumnya berada di kisaran dua digit," kata Herully.

Selain aset konvensional, minat terhadap properti alternatif seperti rumah sakit, fasilitas pendidikan, dan data center mulai tumbuh, meskipun porsinya masih terbatas. Sektor industri dan logistik juga tetap menjadi perhatian investor seiring meningkatnya konsumsi digital, perkembangan AI, serta pertumbuhan e-commerce.

Country Head sekaligus Head of Logistics and Industrial & Capital Markets JLL Farazia Basarah menyebutkan, sektor pergudangan dan industri menjadi salah satu segmen paling tangguh di pasar properti nasional. Tingkat hunian pergudangan modern di Jabodetabek mencapai 97% pada kuartal III-2026.

Permintaan berasal dari berbagai sektor, mulai dari e-commerce, penyedia jasa logistik pihak ketiga atau third-party logistics (3PL), hingga manufaktur, khususnya industri barang konsumsi cepat saji (FMCG), kesehatan, dan kosmetik.

"Permintaan yang tinggi ini didorong oleh beragam sektor, termasuk e-commerce, logistik pihak ketiga (3PL), dan manufaktur (khususnya FMCG, kesehatan, dan kosmetik), yang didukung oleh ekspansi pemain lama dan masuknya merek-merek baru, termasuk partisipasi signifikan dari pemain internasional," ujar Farazia.

Tingginya tingkat hunian tersebut turut mendorong kenaikan harga sewa gudang dan nilai tanah di lokasi strategis, meskipun harga akhir transaksi tetap bergantung pada proses negosiasi.

Di sisi lain, Bali masih menjadi magnet utama bagi investor asing di sektor perhotelan. Vice President Investment Sales, Hotels & Hospitality Group JLL Asia Pacific Irina Chadsey mengatakan, meskipun aktivitas transaksi properti di Indonesia sepanjang tahun ini masih terbatas, minat modal asing terhadap Bali tetap kuat.

"Meskipun aktivitas transaksi di seluruh Indonesia tahun ini terbatas, Bali tetap menjadi daya tarik utama bagi modal hotel asing, dengan minat yang terarah pada pengembangan, usaha patungan, dan hunian bermerek mengingat kelangkaan stok yang ada," kata Irina.

JLL memperkirakan minat investor terhadap sektor perhotelan Bali akan berlanjut hingga 2027. Secara keseluruhan, arah pasar properti Indonesia menunjukkan semakin kuatnya selektivitas investor dan penyewa, dengan aset berkualitas, lokasi strategis, serta kemampuan menghasilkan pendapatan stabil menjadi faktor utama dalam menentukan keputusan investasi.