INDUSTRY.co.id - JAKARTA – Pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan sinyal pemulihan pada kuartal III-2026. Permintaan ruang kantor tidak lagi hanya didorong oleh relokasi dan efisiensi luas ruang, tetapi mulai diikuti kebutuhan ekspansi sejumlah perusahaan. Kondisi ini membuka peluang bagi pemilik gedung, terutama segmen Premium, untuk memperkuat posisi tawar harga sewa.
Colliers Indonesia memproyeksikan permintaan ruang kantor di Jakarta sepanjang 2026 mencapai 198.555 meter persegi (m²), seiring meningkatnya aktivitas penyewaan. Namun, pemulihan pasar belum sepenuhnya merata karena sebagian besar transaksi masih berasal dari perpindahan penyewa antargedung, bukan penambahan kebutuhan ruang secara riil.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, perubahan pola permintaan mulai terlihat setelah beberapa tahun pasar perkantoran didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang dan relokasi.
"Pola pemulihan pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perubahan. Setelah beberapa tahun didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang, kini mulai terlihat sejumlah perusahaan yang melakukan ekspansi, di samping aktivitas relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik," ujar Ferry dalam keterangan tertulis, 4 November 2026.
Menurutnya, munculnya kebutuhan ekspansi menjadi perkembangan positif bagi pasar perkantoran. Meski demikian, pelaku pasar masih perlu mencermati apakah tren tersebut akan meluas sehingga mampu menghasilkan penyerapan bersih ruang kantor secara berkelanjutan.
Dari sisi tingkat hunian, gedung perkantoran di kawasan central business district (CBD) Jakarta mencatat okupansi sekitar 76,3% pada kuartal III-2026. Gedung Grade A memiliki tingkat hunian mendekati 78%, sedangkan gedung Premium hampir mencapai 84%. Bahkan, sejumlah gedung Premium telah membukukan okupansi di atas 90%.
Tingginya tingkat hunian tersebut memperkuat posisi pemilik gedung Premium dalam mempertahankan tarif sewa. Keterbatasan ruang tersedia juga mengurangi kebutuhan pemilik gedung untuk memberikan berbagai insentif kepada calon penyewa.
Sebaliknya, gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih harus bersaing melalui penyesuaian harga sewa, insentif, serta fleksibilitas persyaratan kontrak. Kesenjangan kinerja antarkelas gedung ini memperlihatkan bahwa pemulihan pasar perkantoran Jakarta belum dinikmati secara merata.
Colliers memperkirakan tingkat kekosongan ruang kantor Jakarta akan turun dari 25,7% pada akhir 2026 menjadi 21,1% pada 2029. Proyeksi tersebut mencerminkan potensi perbaikan pasar dalam jangka menengah, meskipun kecepatannya akan sangat bergantung pada pertumbuhan permintaan riil dan kemampuan gedung menarik penyewa.
Di sisi lain, preferensi perusahaan dalam memilih ruang kantor juga mengalami perubahan. Faktor lokasi, akses transportasi, dan kualitas bangunan tetap menjadi pertimbangan utama. Namun, perusahaan kini semakin memperhitungkan nilai manfaat secara keseluruhan, termasuk kualitas pengelolaan gedung, penerapan prinsip environmental, social, and governance (ESG), fasilitas, kesiapan ruang, hingga total biaya okupansi.
Tren flight-to-quality atau perpindahan ke gedung berkualitas lebih tinggi bahkan mulai berkembang menjadi flight-to-value. Artinya, perusahaan tidak sekadar mencari gedung yang lebih modern, tetapi juga mengukur apakah peningkatan kualitas fasilitas dan lingkungan kerja sebanding dengan biaya tambahan yang harus ditanggung.
Perubahan tersebut turut membuka peluang bagi gedung berkualitas tinggi yang mampu menawarkan selisih harga sewa kompetitif dibandingkan gedung di kelas bawah. Bagi penyewa, perpindahan ke gedung yang lebih baik dapat menjadi keputusan bisnis yang rasional apabila peningkatan produktivitas dan efisiensi operasional mampu mengimbangi tambahan biaya.
Selain kualitas gedung, permintaan terhadap ruang kantor siap pakai atau ready-to-use office juga semakin meningkat. Kebutuhan ini muncul di tengah tingginya biaya penataan interior atau fit-out yang dapat menjadi beban investasi awal bagi perusahaan ketika melakukan relokasi.
Ruang kantor yang telah dilengkapi furnitur dan siap digunakan dinilai dapat memangkas biaya awal sekaligus mempercepat operasional perusahaan. Namun, kesesuaian tata ruang dengan jumlah karyawan, pola kerja, serta kebutuhan bisnis tetap menjadi faktor penting sebelum perusahaan mengambil keputusan penyewaan.
Head of Project Management Colliers Indonesia Rahmat Alam mengatakan, perusahaan perlu mengoptimalkan strategi penataan ruang kerja agar investasi properti perkantoran memberikan manfaat maksimal.
"Strategi penataan ruang kerja berbasis data dapat membantu perusahaan merencanakan kebutuhan kantornya secara lebih tepat, dengan mempertimbangkan masukan karyawan, data penggunaan ruang, serta kebutuhan bisnis," kata Rahmat.
Pendekatan tersebut dinilai relevan bagi perusahaan yang tengah mempertimbangkan relokasi, perpanjangan kontrak, penggabungan ruang kantor, renovasi, maupun penambahan jumlah karyawan.
Dengan demikian, persaingan pasar perkantoran ke depan tidak hanya ditentukan oleh tarif sewa, tetapi juga kemampuan pemilik gedung menyediakan ruang yang efisien, fleksibel, dan sesuai kebutuhan operasional penyewa.
Colliers memperkirakan pasar perkantoran Jakarta masih akan bergerak membaik secara bertahap hingga 2027. Namun, indikator utama keberlanjutan pemulihan bukan semata-mata besarnya transaksi penyewaan, melainkan kemampuan pasar menciptakan permintaan tambahan yang menghasilkan penyerapan bersih.
Bagi pemilik gedung, kondisi ini menuntut strategi yang semakin berbeda. Gedung Premium dengan okupansi tinggi berpeluang meningkatkan posisi tawar harga sewa, sementara gedung dengan tingkat kekosongan besar perlu memperkuat daya saing melalui peningkatan fasilitas, penawaran ruang siap pakai, serta skema sewa yang lebih fleksibel.
Adapun bagi penyewa, kondisi pasar yang masih relatif longgar memberikan ruang untuk menegosiasikan harga dan persyaratan kontrak. Namun, peluang tersebut berpotensi semakin terbatas apabila permintaan ekspansi perusahaan terus meningkat dan tingkat kekosongan ruang kantor mulai menyusut dalam beberapa tahun mendatang.
