INDUSTRY.co.id - JAKARTA — Pasar rumah sekunder Indonesia masih menghadapi tekanan daya beli. Kenaikan harga rumah bekas tercatat jauh di bawah inflasi nasional selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025, menandakan harga properti secara riil justru mengalami pelemahan.

Flash Report Agustus 2026 by Rumah123 mencatat Resale Price Index (RPI) nasional hanya tumbuh 0,9% secara tahunan hingga Juli 2026. Pada periode yang sama, inflasi nasional mencapai 2,9%. Dengan demikian, terdapat selisih sekitar 2 poin persentase antara pertumbuhan harga rumah sekunder dan inflasi.

Kondisi tersebut menunjukkan kenaikan nominal harga rumah belum mampu mengimbangi kenaikan harga barang dan jasa secara umum. Secara riil, harga rumah sekunder tergerus ketika disesuaikan dengan inflasi.

Tekanan harga ini terjadi ketika suku bunga acuan Bank Indonesia berada di level 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024. Sementara itu, estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk Kredit Pemilikan Rumah/Kredit Pemilikan Apartemen (KPR/KPA) berada di kisaran 8,92%.

Namun, penurunan harga secara riil belum otomatis membuat pasar rumah sekunder menjadi lebih longgar. Pasalnya, suplai rumah sekunder justru menyusut. Pada Juli 2026, volume suplai rumah sekunder turun 16,4% secara tahunan, meski secara bulanan masih tumbuh tipis 0,2%.

Artinya, calon pembeli memang memiliki ruang lebih besar untuk bernegosiasi, tetapi pilihan rumah yang tersedia semakin terbatas.

"Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar," ujar Marisa Jaya, Head of Market Research Rumah123.

Dari sisi permintaan, Tangerang masih menjadi wilayah dengan proporsi pencarian rumah terbesar pada Juli 2026, yakni 14,7%. Posisi berikutnya ditempati Jakarta Selatan sebesar 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%.

Namun, tren popularitas menunjukkan perubahan arah. Secara tahunan, Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tertinggi sebesar 1,2%, disusul Jakarta Pusat 1%. Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo juga mencatat peningkatan.

Sebaliknya, Tangerang yang masih memimpin dari sisi volume pencarian justru mengalami penurunan proporsi popularitas sebesar 1% secara tahunan. Pergeseran tersebut mengindikasikan minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke kawasan pusat kota, meski harga dan keterjangkauannya tentu menjadi pertimbangan.

Perbedaan karakter pasar semakin terlihat ketika harga rumah dipetakan berdasarkan kota. Makassar menjadi pasar dengan pertumbuhan harga tahunan tertinggi, yakni 10%, disusul Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%.

Di kawasan Jabodetabek, Bogor mencatat pertumbuhan harga 3,7%, sementara Bekasi dan Depok masing-masing tumbuh 2,3%. Tangerang naik 1,1%, sedangkan Jakarta hanya tumbuh 0,4%. Dari 13 kota yang masuk dalam indeks Rumah123, sebanyak 10 kota masih mencatat kenaikan harga tahunan. Sementara itu, Surabaya menjadi salah satu pasar yang mengalami kontraksi dengan penurunan 0,5%.

"Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar," lanjut Marisa.

Denpasar menjadi salah satu contoh pasar yang bergerak di luar tren nasional. Harga rumah sekunder di kota tersebut tumbuh 6,3% secara tahunan, ditopang permintaan investor asing dan domestik.

Dari pasar internasional, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor dari Eropa, Australia, serta kawasan Asia Pasifik. Sementara dari dalam negeri, Bali masih menjadi salah satu destinasi utama investasi properti dan second home bagi kelompok menengah atas.

Kombinasi permintaan yang relatif kuat dengan keterbatasan lahan membuat harga properti di Denpasar tetap memiliki daya tahan lebih tinggi dibandingkan rata-rata nasional.

Tekanan harga juga tidak seragam berdasarkan ukuran rumah. Pada hunian dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% secara tahunan, dengan median harga mencapai Rp1,1 miliar.

Untuk rumah berukuran 61–90 meter persegi, Yogyakarta mencatat pertumbuhan tertinggi sebesar 28,4%, dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara pada segmen 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan 12,3%, dengan median harga Rp1,6 miliar.

Kenaikan paling cepat pada segmen rumah berukuran kecil menjadi sinyal penting bagi pasar. Segmen tersebut merupakan salah satu kategori yang banyak diburu pembeli rumah pertama. Dengan demikian, meskipun secara nasional pertumbuhan harga rumah sekunder masih tertinggal dari inflasi, tekanan keterjangkauan belum tentu merata di setiap kota dan kelas hunian.

Perkembangan tersebut menjadi tantangan tersendiri bagi agenda pemerintah memperluas akses kepemilikan rumah. Program 3 Juta Rumah dan pembiayaan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses hunian, termasuk bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja informal.

Di tengah kondisi tersebut, calon pembeli dinilai tidak lagi cukup hanya menunggu harga rumah turun. Ketersediaan unit dan kemampuan pembiayaan menjadi faktor yang semakin menentukan.

"Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi. Keputusan beli rumah hari ini tidak bisa lagi hanya berangkat dari pertanyaan 'kapan harga akan turun?', melainkan 'di mana rumah yang sesuai masih tersedia, dan apakah harganya sesuai kemampuan saya?'," ujar Firman.

Menurut dia, perubahan kondisi pasar membuat masyarakat perlu mengambil keputusan berdasarkan informasi yang lebih lengkap, mulai dari lokasi, harga hingga kemampuan mencicil.

"Karena itu peran Rumah123 bukan hanya menyediakan pilihan properti, tapi membantu masyarakat memahami kondisi pasar, membandingkan pilihan berdasarkan lokasi dan harga, serta menghitung kemampuan pembiayaan sebelum mengambil keputusan, lewat simulasi KPR, cek kemampuan cicilan, sampai pengajuan dan pindah KPR di satu tempat. Kami ingin masyarakat menemukan rumah yang tepat dengan keputusan yang lebih terinformasi," tutup Firman.