INDUSTRY.co.id - Jakarta - Pelemahan rupiah yang sempat menembus level Rp17.528 per dolar Amerika Serikat mulai memunculkan tekanan berlapis terhadap sektor properti nasional. Kenaikan biaya konstruksi, perlambatan proyek baru, hingga anjloknya penjualan rumah primer menjadi sinyal bahwa industri properti tengah menghadapi fase penyesuaian baru di tengah ketidakpastian ekonomi global.
Namun, di tengah tekanan tersebut, pasar rumah sekunder justru menunjukkan daya tahan yang relatif lebih kuat. Laporan Flash Report Mei 2026 dari [Rumah123](https://www.rumah123.com?utm_source=chatgpt.com) mencatat harga rumah sekunder nasional masih tumbuh 0,1% secara bulanan dan naik 0,8% secara tahunan pada April 2026. Sebanyak 11 kota masih mencatatkan pertumbuhan harga positif, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Denpasar sebesar 2%, disusul Bogor 1,8% dan Surakarta 1,5%.
Ketahanan pasar sekunder itu muncul di saat pasar primer justru mengalami tekanan tajam. Bank Indonesia sebelumnya melaporkan penjualan properti residensial primer pada kuartal I 2026 terkontraksi 25,67% secara tahunan. Penurunan tersebut mencerminkan melemahnya daya beli masyarakat sekaligus meningkatnya biaya pembangunan akibat depresiasi rupiah dan volatilitas global.
Fenomena ini memperlihatkan adanya jurang yang semakin lebar antara pasar primer dan sekunder. Pengembang kini menghadapi tekanan biaya konstruksi yang meningkat, sementara konsumen menahan pembelian unit baru. Sebaliknya, rumah sekunder masih diminati karena menawarkan harga yang lebih fleksibel, unit siap huni, serta lokasi yang dianggap lebih realistis bagi kebutuhan end-user.
Aktivitas pencarian properti juga memperlihatkan pergeseran pola permintaan. Kawasan penyangga Jabodetabek menjadi magnet utama pasar. Tangerang mencatat proporsi listing enquiries terbesar secara nasional sebesar 15,1%, diikuti Jakarta Selatan 11% dan Jakarta Barat 9,3%.
Rumah123 menilai kawasan suburban kini tidak lagi dipandang sekadar alternatif dari pusat kota, tetapi mulai berkembang menjadi pusat pertumbuhan baru pasar hunian. Konsumen disebut semakin rasional dalam mengambil keputusan pembelian properti, terutama di tengah tekanan ekonomi dan sensitivitas terhadap cicilan KPR.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan perubahan utama saat ini terjadi pada pola pengambilan keputusan konsumen.
“Yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan. Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan Rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional. Mereka lebih sensitif terhadap cicilan, lebih mempertimbangkan kesiapan unit, serta lebih fokus pada kawasan yang menawarkan keseimbangan antara harga, aksesibilitas, dan potensi kenaikan nilai jangka panjang,” ujar Marisa.
Menurut dia, kawasan suburban dan kota penyangga seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor masih menjadi fokus utama pasar karena menawarkan harga yang lebih attainable dibanding pusat kota, ditopang perkembangan infrastruktur dan ekspansi pusat ekonomi baru.
Sementara itu, segmen rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi justru menjadi penopang utama pasar. Di Surakarta, median harga rumah pada segmen tersebut melonjak 23,5% secara tahunan. Lonjakan ini menunjukkan bahwa permintaan terhadap hunian terjangkau masih cukup kuat meski tekanan biaya hidup meningkat.
Sebaliknya, segmen properti high-end dan apartemen premium bergerak lebih moderat. Tingginya pasokan sekunder serta sikap wait and see investor terhadap arah ekonomi global membuat transaksi di segmen atas belum sepenuhnya pulih.
Dari sisi makroekonomi, inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat 2,42% secara tahunan, sementara BI Rate dipertahankan di level 4,75%. Stabilnya suku bunga dinilai masih memberi ruang bagi pasar properti, khususnya segmen end-user, untuk menjaga momentum transaksi.
Di sisi lain, suplai rumah sekunder nasional tercatat turun 8,7% secara tahunan. Kondisi ini mengindikasikan sebagian pemilik properti masih memilih menahan aset sambil menunggu peluang kenaikan harga dalam jangka menengah.
Marisa menilai pasar properti saat ini belum sepenuhnya melemah, melainkan sedang mengalami reposisi perilaku konsumen.
“Pasar properti saat ini tidak sedang melemah sepenuhnya, tetapi sedang mengalami reposisi perilaku konsumen. Aktivitas transaksi memang lebih selektif dibanding periode ekspansif sebelumnya, tetapi fundamental kebutuhan hunian dan permintaan end-user masih tetap terjaga. Selama stabilitas pembiayaan dan daya beli relatif terpelihara, pasar rumah sekunder diperkirakan masih memiliki tingkat resiliensi yang cukup baik,” tutupnya.
