INDUSTRY.co.id - Jakarta –  Sepanjang 2025, pasar properti  terutama di beberapa kota besar di Indonesia  seperti Jakarta, Surabaya, dan Bali  terus bertahan dengan  iklim ekonomi dan investasi yang masih hati-hati. Pengembang dan penyewa tidak melakukan ekspansi secara agresif, namun mengadopsi strategi yang lebih cerdas dengan fokus pada efisiensi, fleksibilitas, serta pemilihan tempat yang lebih strategis.

Sektor perkantoran, ritel, dan perhotelan tetap stabil berkat pasokan yang terkendali. Sementara pasar industri dan residensial terus tumbuh mengikuti tren pariwisata, peningkatan aktivitas manufaktur, dan perkembangan kota. Colliers memperkirakan anggaran yang ketat, perubahan perilaku konsumen dan penyewa, serta ketidakpastian global yang mendorong pola belanja lebih konservatif. 

Memasuki tahun 2026, prospek pasar properti menunjukkan arah yang lebih positif. Dengan pasokan yang terkendali dan permintaan yang berangsur pulih, properti yang terutama berlokasi strategis dan dikelola secara profesional akan mencatatkan permintaan lebih tinggi dan kondisi pasar yang lebih seimbang.

Perkantoran – Jakarta

Pasar perkantoran Jakarta sepanjang 2025 menunjukkan arah pemulihan yang semakin positif, meski bertahap. Aktivitas sewa masih didominasi oleh perpanjangan kontrak, namun mulai terlihat peningkatan minat relokasi dan ekspansi di semester kedua 2025. Perkembangan ini mencerminkan mulai membaiknya sentimen bisnis, perlahan kembalinya arus investasi, serta prospek pasar yang lebih optimistis di 2026.

Aktivitas sewa berlangsung relatif stabil, dengan penyewa cenderung lebih selektif di tengah pilihan ruang kantor yang tersedia. Efisiensi biaya tetap menjadi pertimbangan utama, terutama dalam membandingkan tarif sewa dan paket insentif yang ditawarkan. Para penyewa secara konsisten memprioritaskan gedung yang menawarkan keseimbangan antara lokasi strategis, kualitas gedung, serta biaya hunian yang kompetitif. 

Di tengah proses pemulihan yang berlangsung, pemilik gedung diharapkan disiplin dalam menjaga kualitas gedung melalui pemeliharaan asset termasuk upaya renovasi, sambil menunggu momentum pasar yang lebih kuat. Dalam jangka pendek, pasar masih berpihak pada calon investor dan penyewa, untuk mendapatkan gedung dengan lokasi yang strategis, kualitas, teknologi dan pengelolaan bangunan yang baik.

Perkantoran – Surabaya 

Pasar perkantoran di Surabaya masih tanpa tambahan pasokan baru yang diperkirakan berlanjut hingga 2028. Minimnya pasok baru diharapkan dapat meredakan tekanan persaingan sehingga gedung-gedung saat ini lebih fokus pada tingkat hunian.

Secara umum, penyewa tetap mengambil keputusan secara hati-hati, dengan fokus pada fleksibilitas, biaya kompetitif, dan ruang kantor siap pakai. Kemampuan beradaptasi menjadi faktor penentu bagi pemilik gedung dan investor. Penyediaan unit dengan ukuran fleksibel, penyesuaian struktur sewa, dan responsif terhadap kebutuhan penyewa menjadi strategi yang lebih efektif dibandingkan pembaharuan tarif sewa. 

Apartemen – Jakarta

Proyek yang selesai sepanjang 2025 mengakibatkan tercatat hanya sekitar separuh dari total pasok 2024. Jakarta Selatan masih menjadi kontributor utama pasok apartemen didukung permintaan yang cenderung stabil. 

Tingkat permintaan menunjukkan peningkatan sepanjang 2025, didorong adanya proyek-proyek yang masih dalam masa konstruksi dan ikut menopang stabilitas harga. Hal ini juga menunjukkan preferensi pembeli yang lebih dipengaruhi oleh ketersediaan unit, kepastian penyelesaian, dan kredibilitas pengembang dibandingkan pergerakan harga semata.

Ke depan, para pengembang diperkirakan lebih memanfaatkan perpanjangan insentif PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) sehingga dapat menawarkan jadwal penyelesaian yang lebih jelas, transparansi yang lebih tinggi, dan strategi penetapan harga yang lebih terstruktur kepada calon pembeli guna menjaga momentum penjualan.

Apartemen – Surabaya

Pengembang perlu menyesuaikan pasok mendatang dengan preferensi pembeli, terutama terkait penawaran unit berukuran kecil, dan juga meningkatkan transparansi agar dapat memulihkan kepercayaan pasar. Strategi merek dan konsep proyek memiliki peran penting dalam menjaga daya saing, terutama menjelang hadirnya pasok baru kedepannya.

Pertumbuhan permintaan secara keseluruhan masih moderat. Kepercayaan pembeli terhadap unit yang masih dalam tahap konstruksi masih terpengaruh oleh pengalaman proyek yang sempat tertunda di masa lalu, sehingga sebagian besar pembeli cenderung memilih unit siap huni, kecuali proyek dikembangkan oleh pengembang dengan reputasi yang baik. Untuk mendukung tingkat penyerapan, pengembang perlu menerapkan skema insentif yang lebih kompetitif, memperkuat strategi pemasaran digital, serta memperjelas posisi pasar, khususnya dengan menonjolkan keunggulan lokasi secara spesifik.

Apartemen berlayanan terus menarik segmen tertentu, seperti mereka yang membutuhkan hunian sementara atau akomodasi medis, sehingga menjadi sumber permintaan alternatif di tengah perlambatan pasar secara umum.

Apartemen – Bali

Pasar apartemen di Bali terdiri dari pengembangan yang beragam, dengan proyek-proyek yang sebagian besar terkonsentrasi di kawasan yang dinamis dan padat penduduk. Canggu dan Uluwatu menonjol sebagai kontributor utama, didukung daya tarik gaya hidup yang dinamis, aktivitas pariwisata yang kuat, serta pertumbuhan komersial yang terus berlanjut.

Pengembangan apartemen di Bali sangat mengutamakan konsep yang sesuai dengan ragam gaya hidup pembeli. Konsep apartemen yang dominan berkaitan dengan kesehatan dan kebugaran, dan dilengkapi dengan konsep ramah dan menyediakan aktivitas keluarga. Sejalan itu, integrasi fasilitas pendukung baik dalam kawasan apartemen dan sekitarnya,menjadi salah satu strategi perencanaan pengembangan.

Dengan meningkatnya permintaan, strategi pemilihan lokasi menjadi lebih penting. Banyak pengembang memilih untuk merevitalisasi bangunan eksisting. Pendekatan ini memungkinkan pengembang mempertahankan lokasi premium sekaligus mempercepat waktu penyelesaian dibandingkan merencanakan proyek baru.

Ritel – Jakarta

Pasar ritel di Jabodetabek menunjukkan pemulihan secara bertahap, terutama didorong oleh mal-mal kelas atas. Mal-mal di kelas ini masih mampu menarik minat ekspansi peritel, tercermin dari pembukaan gerai berskala besar, pembaruan konsep toko, serta peluncuran produk baru. Sebaliknya, mal kelas menengah-bawah masih dalam tahap penyesuaian. Pengelola masih fokus pada bauran penyewa dan penyempurnaan fasilitas. Pemulihan pasar ritel juga didukung oleh kategori makanan dan minuman yang tetap menjadi salah satu penopang utama permintaan ritel, walaupun di tengah sikap pengeluaran konsumen yang berhati-hati.

Penyesuaian biaya hidup dan perubahan kondisi ekonomi membuat pengeluaran konsumen cenderung lebih selektif dalam berbelanja. Kondisi ini berdampak pada jumlah pengunjung ke mal yang berakibat terhadap rata-rata nilai transaksi. Meskipun tingkat kunjungan masih relatif tinggi, pola belanja semakin bergeser ke kebutuhan sehari-hari dibandingkan pembelian non-esensial, sehingga memperkuat urgensi bagi mal untuk memposisikan diri sebagai destinasi gaya hidup yang relevan. 

Untuk memperkuat kinerja jangka panjang, diperlukan pendekatan yang lebih kolaboratif dan selaras antara pemilik mal dan peritel untuk memposisikan pusat perbelanjaan sebagai destinasi yang lebih menarik. Pemilik mal dapat terus menyempurnakan faktor-faktor kunci keberhasilan dengan menyesuaikan strategi penyewaan terhadap tren yang berkembang, menghadirkan penyewa berbasis pengalaman, penyelenggaraan acara secara rutin, serta memastikan pembaruan fasilitas yang dilakukan tepat waktu dengan dukungan pengelolaan proaktif.

Pada saat yang sama, peritel diharapkan tetap gesit di tengah peningkatan persaingan dengan memperkuat posisi merek, efektivitas pemasaran, dan menjaga loyalitas pelanggan. Mengingat meningkatnya sensitivitas harga keseimbangan antara penawaran bernilai dan strategi harga yang kompetitif menjadi penting, disertai adaptasi terhadap ekspektasi konsumen yang terus berkembang, termasuk pengalaman omnichannel, kualitas produk, dan praktik bisnis yang bertanggung jawab.

Ritel – Surabaya

Pasar ritel di Surabaya terus berkembang, dengan kinerja yang semakin dipengaruhi oleh kelas mal, relevansi penyewa, serta kemampuan untuk beradaptasi dengan perubahan preferensi konsumen. Pada 2025, kondisi pasar tidak dapat digeneralisasi karena kinerja di lapangan sangat bervariasi antar  kelas mal. Di tengah perubahan perilaku pola belanja konsumen, mal yang adaptif dan mampu menawarkan daya tarik yang berbeda akan mempertahankan kinerja yang stabil terhadap perubahan dinamika pasar.

Secara khusus, mal yang berorientasi pada keluarga tetap menjadi kinerja yang paling tangguh, didukung oleh stabilnya arus pengunjung yang dipicu oleh kebutuhan sehari-hari, ketersediaan penyewa F&B, hiburan, dan gaya hidup. Sebaliknya, mal yang pasif dan lambat  beradaptasi dengan dinamika pasar akan semakin tertinggal.

Pusat perbelanjaan yang berfungsi yang mampu memenuhi beragam kebutuhan konsumen dalam satu kunjungan, akan memiliki posisi yang lebih kuat untuk menjaga daya saing jangka panjang. Penyesuaian ruang melalui rotasi penyewa yang dinamis akan terus menjaga tingkat hunian mal. Sebagai contoh ketika pemilik mal mengkonfigurasi ulang unit berukuran besar menjadi unit yang lebih kecil dan efisien.

Ritel – Bali

Tingkat okupansi tetap berada pada tren yang sehat, didukung oleh permintaan penyewa yang stabil serta pemulihan arus wisatawan, khususnya pada mal berbasis gaya hidup dan pusat perbelanjaan yang berfungsi sebagai destinasi wisata. Minat sewa sebagian besar didorong oleh peritel yang memberikan pengalaman, terutama pada kategori makanan dan minuman, pakaian, serta hiburan yang sejalan dengan kebutuhan liburan dan rekreasi. Hal ini mendorong peritel dan pengelola mal untuk terus fokus pada tren yang diminati, sekaligus menyesuaikan komposisi penyewa dengan karakter pasar ritel Bali yang berbasis pariwisata.

Pemilik mal cenderung menjaga tingkat keterisian yang sehat dibandingkan menaikkan biaya sewa. Sejumlah mal terus memberikan skema sewa yang lebih fleksibel untuk meningkatkan kinerja mal dan keberlanjutan penyewa. Di sisi lain, pengelolaan biaya yang cermat tetap diperlukan agar standar fasilitas tetap terjaga, yang mendorong peningkatan jumlah pengunjung dan pengalaman berbelanja yang lebih menarik.

Perhotelan – Jakarta

Pasar hotel di Jakarta tetap berada di bawah tekanan karena penurunan permintaan kegiatan pemerintah,khususnya aktivitas MICE, yang belum sepenuhnya terkompensasi oleh pertumbuhan dari segmen lainnya. Sepanjang 2025, langkah efisiensi yang diterapkan pemerintah secara signifikan menurunkan tingkat pemanfaatan hotel, sehingga menciptakan kesenjangan kinerja yang cukup besar meskipun terdapat perbaikan pada segmen korporasi, grup, dan Free Individual Traveler (FIT).

Ketidakpastian aktivitas pemerintah, para pelaku hotel kini semakin mempercepat diversifikasi menuju sumber permintaan non-pemerintah, termasuk acara korporasi, FIT, serta sumber pendapatan alternatif seperti acara daring dan hybrid.

Pada saat yang sama, kompetitif pasar semakin ditentukan oleh faktor kualitas dan bukan sekadar pertumbuhan volume. Relevansi layanan personalisasi, penawaran berbasis wellness, dan konsep ramah lingkungan kini semakin diperkuat oleh kemajuan teknologi yang pesat, khususnya kecerdasan buatan (AI).

Seiring meningkatnya pengaruh AI dalam proses pencarian dan persepsi hotel melalui agregasi konten pemasaran dan ulasan tamu, konsistensi narasi, kualitas layanan, dan penyampaian operasional menjadi semakin penting. Hotel yang mampu menyeimbangkan adopsi teknologi tinggi dengan pengalaman personal berada pada posisi yang lebih kuat untuk menjaga nilai, mempertahankan harga, dan membedakan diri di tengah pasar yang semakin kompetitif dan terbatas dari sisi permintaan.

Perhotelan – Surabaya

Penerapan kebijakan efisiensi anggaran serta pembatasan kegiatan telah mengakibatkan penundaan sejumlah acara dan penurunan permintaan dari segmen pemerintah. Walaupun aktivitas bisnis, terutama Meetings, Incentives, Conferences, dan Exhibitions (MICE) dan perjalanan korporasi,menunjukkan pemulihan bertahap, skala acara dan tingkat partisipasi masih lebih rendah dibandingkan tahun sebelumnya.

Kontribusi OTA (agen travel online) terus meningkat melalui kerja sama dengan klien korporasi, termasuk lembaga pemerintah, yang biasanya berfokus pada penawaran harga kompetitif dan opsi pembayaran fleksibel. Pasar hotel Surabaya tetap berorientasi pada pelancong bisnis. Selain itu, berbagai acara nasional seperti turnamen olahraga dan konser musik membuka peluang kolaborasi yang dapat memberikan keuntungan bagi hotel dan agen perjalanan. Hotel juga dapat meningkatkan pendapatan melalui paket akomodasi terpadu dengan promosi F&B.

Perhotelan – Bali

Permintaan wisatawan domestik—terutama dari segmen pemerintah—terus menurun pada 2025, semakin memengaruhi kinerja hotel di segmen MICE (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions). Kebijakan efisiensi pemerintah dan pengetatan anggaran telah mengurangi skala dan frekuensi penyelenggaraan acara resmi, sehingga melemahkan salah satu sumber permintaan hotel yang selama ini signifikan.

Sebaliknya, kedatangan wisatawan mancanegara terus meningkat. Namun, vila menjadi pilihan akomodasi yang semakin populer di kalangan wisatawan. Maraknya pembangunan vila—banyak di antaranya tidak terdaftar pada asosiasi industri dan mampu menawarkan harga lebih kompetitif—telah menggeser preferensi tamu dan menambah tekanan pada tingkat okupansi hotel di seluruh Bali.

Dengan semakin beragamnya karakteristik tamu yang berkunjung ke Bali, pelaku industri perhotelan perlu menyesuaikan strategi melalui penyediaan paket akomodasi terpadu, memperkuat kolaborasi dengan maskapai penerbangan, dan menghadirkan solusi perjalanan terintegrasi. Pendekatan ini dapat memberikan nilai tambah dan menjaga daya saing hotel di tengah perubahan pasar.

Industri – Surabaya

Sepanjang tahun 2025, pasar industri Surabaya mencatat aktivitas yang lebih lambat dibandingkan 2024, terutama akibat kondisi ekonomi global yang menekan kepercayaan investor. Tekanan perdagangan global, disertai iklim investasi yang lebih berhati-hati, mendorong banyak penyewa untuk menunda atau meninjau kembali rencana ekspansi mereka. Tren ini juga dipengaruhi oleh faktordomestik, seperti aksi demonstrasi publik pada Agustus lalu yang sempat melemahkan sentimen pasar dan menekan aktivitas penjualan lahan.

Dari sisi pasok, keterbatasan pasok lahan membatasi volume transaksi. Namun, kondisi pasok yang terbatas ini menjaga kondisi pasar dan mempertahankan tingkat penyerapan yang tinggi. 

Ke depan, strategi pengembang untuk melakukan ekspansi secara bertahap diperkirakan dapat menjaga stabilitas harga dan juga mengutamakan sektor-sektor dengan permintaan yang tinggi. Peluang diperkirakan akan muncul pada sektor industri tertentu dan lokasi dengan kesiapan infrastruktur, seiring dengan pemulihan bertahap permintaan dan membaiknya kondisi makroekonomi.

Hunian Ekspatriat – Jakarta

Pasar hunian ekspatriat Jakarta terus menunjukkan performa yang stabil dipengaruhi oleh kebijakan, segmentasi nasionalitas, pergerakan mata uang, serta keterbatasan pasok hunian sewa premium. Meskipun pertambahan jumlah ekspatriat relatif terbatas, aktivitas pasar tetap didukung oleh pergantiaan penyewa, terutama darisegmen perusahaan multinasional, lembaga diplomatik, dan industri minyak dan gas.

Sisi permintaan tetap relatif stabil dan sebagian besar didorong oleh kebutuhan pengganti, sementara pertumbuhan pasok baru terbatas pada area-area tertentu akibat keterbatasan lahan di kawasan hunian ekspatriat yang telah berkembang. Dari sudut padang strategis, pemilik dan investor disarankan untuk memprioritaskan kualitas aset dibandingkan ekspansi. Properti yang sesuai dengan kebutuhan keluarga ekspatriat—terutama yang berlokasi di dalam kawasan hunian  yang aman dan dikelola dengan baik—diperkirakan akan mempertahankan kekuatan harga. Sebaliknya, rumah tapak lama yang tidak direnovasi atau tidak memiliki fasilitas setara kawasan hunian terpadu kemungkinan akan menghadapi tekanan negosiasi yang lebih besar.

Pembaruan tata letak, kelengkapan furnitur, fasilitas pengisian baterai kendaraan Listrik (EV), dan fleksibilitas ruang kerja menjadi penting agar tetap kompetitif. Untuk penyewa korporat, disarankan melakukan perencanaan lebih awal dan menyewa dalam periode yang lebih panjang, terutama bagi hunian keluarga, mengingat permintaan hunian premium diperkirakan tetap tinggi selama 2026.