INDUSTRY.co.id, Jakarta - Bagi kalangan pengembang lokal, industri properti masih belum menunjukkan pertumbuhan yang signifikan sejak beberapa tahun terakhir. Kendati pemerintah berani memproyeksikan akan adanya peningkatan pertumbuhan ekonomi tahun ini dibanding tahun lalu. Sejumlah proyek memang terus bermunculan, baik rumah tapak maupun apartemen, namun angka pembelian masih belum sebaik seperti era 2013-2014.
Jika keluhan terdengar dari para pelaku industri properti domestik, lain lagi dengan para investor properti dari luar negeri yang jutsru masih melihat adanya potensi pertumbuhan di masa mendatang. Potensi inilah yang tidak menyurutkan para investor asing untuk terus berbelanja properti di Indonesia.
Soal animo belanja properti dari para investor asing, memang sebagian besar didorong oleh giatnya pemerintahan Joko Widodo – Jusuf Kalla yang menggeber pembangunan infrastruktur, dengan dibumbui sejumlah paket kebijakan ekonomi yang ditujukan untuk memperbaiki iklim berbisnis di Tanah Air.
Animo untuk masuk dan ikut berkiprah di bisnis perumahan di dalam negeri juga masih tumbuh di kalangan para pemodal asing, setelah melihat masih tingginya back log perumahan serta tingginya jumlah populasi Indonesia serta potensi pertumbuhannya di massa mendatang.
Head of Advisory konsultan properti Jones Lang LaSelle (JLL), Vivin Harsanto mengungkapkan, investor asing masih melihat prospek bisnis yang cukup menarik di Indonesia dalam jangka panjang. "Dengan adanya perbaikan infrastruktur, mereka melihat pasar Indonesia bagus. Apalagi jumlah populasi di Indonesia juga tinggi," ujarnya di Jakarta (19/7).
Buat para investor, dengan tingginya populasi sementara masih terjadi back log terhadap ketersediaan hunian, maka bisnis porperti di segmen residensial masih menarik untuk dijadikan sasaran dana investasi mereka. Sehingga merekapun masih melihat adanya potensi keuntungan dalam beberapa tahun ke depan. “ "Biasanya investor itu lihat jauh ke depan, misalnya 3-5 tahun ke depan mungkin ada pertumbuhan. Itu yang dikejar investor di sektor ini. Karena basis konsumsi kita besar," paparnya.
Kebenaran proyeksi pertumbuhan ke depan di benak investor asing ini setidaknya terlihat dari langkah ekspansi mereka ke Tanah Air. Tengok saja langkah investasi oleh Daiwa House dan GIC di sektor residensial pada kuartal II-2017, diikuti masuknya Logos di sektor pergudangan.
Disampaikan Head of Research JLL James Taylor, Logos merupakan perusahaan investasi properti dari Australia yang telah membenamkan dana hasil suntikan dari Cambridge and Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) sebesar US$ 400 juta atau sekitar Rp 5,3 triliun untuk membangun fasilitas logistik di Pondok Ungu Bekasi.
Sedangkan Daiwa House merupakan perusahaan pengembang asal Negeri Samurai yang membawa duit sebesar US$35 juta atau sekitar Rp 466 miliar untuk merealisasikan rencananya membangun 5.000 unit komplek superblok berisi 12 menara di tenggara Jakarta. Kabarnya lahan pengembangan akan mencapai 12 hektare dengan total luas bangunan 640.000 meter persegi, mencakup proyek apartemen dan komersial.
Sementara GIC adalah lembaga investasi global yang didirikan oleh pemerintah Singapura. Bekerja sama dengan PT Intiland Development Tbk, GIC mengembangkan gedung perkantoran South Quarter di ruas jalur TB Simatupang.
Sementara itu terkait minat pasar domestik terhadap produk residensial saat ini masih terus bertumbuh khusus di area Bogor Depok Tangerang, dan Bekasi. James Taylor menyebut saat ini total luas pengembangan perumahan di kawasan Bodetabek termasuk Parung dan Maja telah mencapai 50.000 hektare.
Para pengembang mendirikan areal residensial dengan harga di bawah Rp 2 miliar, atau di kisaran harga Rp 600 juta-Rp 1,3 miliar sebagai ceruk pasar yang paling besar dengan tingkat penjualan sebesar 58 %. Produk perumahan tersebut paling populer adalah rumah dengan 2-3 kamar tidur.
Konsumen menurut Taylor masih terpengaruh pada reputasi pengembang dalam membeli perumahan tersebut. Faktor selanjutnya, pembeli akan melihat aksesibilitas atau tingkat kedekatan proyek dengan transportasi publik.
Pembeli, juga tertarik dengan fasilitas yang tersedia di perumahan tersebut, diikuti dengan pertimbangan kualitas pengembangan yang baik. Berdasarkan hasil riset JLL, saat ini jumlah rumah yang tengah dipasarkan di Bodetabek-Banten berkisar 3.156 unit. Sedangkan rumah-rumah yang baru diluncurkan sebanyak 5.430 unit.
Di sektor komersial, mal atau pusat belanja di Jakarta ternyata masih memiliki tingkat okupansi tinggi. Padahal sebelumnya banyak yang meramal bahwa tingkat okupansi pusat belanja atau mal bakal melorot akibat semakin tingginya kecenderungan belanja via e-commerce di kalangan masyarakat.
Masih menurut hasil riset JLL, tingkat okupansi mal bertahan paling tinggi di antara segmen pasar properti lain hingga 89 % di Jakarta. Permintaan sewa tempat menunjukkan tren yang terus meningkat.
James Taylor menyebutkan tingginya okupansi mal didorong industri hiburan (entertainment), makanan dan minuman (food & beverages), serta kosmetik yang terus bertahan menjadi tenant. Soal yang satu ini bisa dilihat di Aeon Mall di Jakarta Garden City, yang mengusung konsep F&B serta lifestyle entertainment untuk menarik pengunjung.
Atau mal baru yang berdiri di Jakarta, yaitu Bella Terra Lifestyle Center, yang juga mengusung konsep lifestyle ternyata telah memiliki tingkat okupansi hingga 90 %, padahal baru selesai dibangun pada kuartal kedua 2017.
Diungkapkan Head of Retail JLL Cecilia Santoso dalam kesempatan yang sama, bisnis mal tetap menarik karena para pengembang aktif mendatangkan tenant baru dan membuat sejumlah aktivitas yang sesuai dengan gaya hidup masyarakat yang terus berkembang. Menurutnya saat ini di Jakarta terdapat ruang ritel mencapai 2,9 juta meter persegi dengan rerata harga sewa mencapai Rp498.193/m2 per bulan.
Penurunan demand memang tampak nyata di segmen perkantoran di kawasan bisnis terpadu (Central Bussiness District/CBD) maupun di luar CBD, serta residensial yang terdiri atas kondominium dan rumah tapak.
Permintaan memang meningkat untuk produk kondominium tipe tertentu. Namun secara umum tingkat serapan kondominium menurun 2%, sementara permintaan terbesar berasal dari kondominium untuk segmen menengah dan bawah. Sejauh ini para peminat kondo masih mempertimbangkan biaya, unit yang lebih kecil, lokasi yang strategis, infrastruktur yang baik, dan reputasi pengembang.
Mulai melorotnya demand atas pasokan perkantoran di CBD juga disoroti oleh Savills, konsultan Properti asal Australia yang berkantor di Indonesia. Tingkat kekosongan gedung perkantoran di area Central Business District (CBD) Jakarta naik dari 15,7% menjadi 18,4% pada semester pertama tahun ini. Wilayah tersebut mencakup Jalan Sudirman, Thamrin, Mega Kuningan dan Jendral Gatot Subroto.
Disampaikan Kepala Departemen Riset dan Konsultasi Savills Indonesia, Anton Sitorus, dari data riset Savills ditemukan fakta gedung perkantoran yang paling tinggi tingkat kekosongannya adalah gedung dengan jenis grade A sebesar 27%. Diikuti oleh gedung perkantoran grade C sebesar 13,6% dan grade B sebesar 11,7%. Sementara tingkat kekosongan gedung perkantoran grade premium mengalami sedikit penurunan dari 17% ke 16,6%. Hal tersebut didukung oleh adanya kenaikan serapan untuk grade ini di semester pertama 2017.
Adapun gedung grade B dan C memiliki ruang kosong dengan luas lebih dari 20.000 m2 di grade B dan 15.000 m2 di grade C. "Pasokan dan penyerapan paling banyak di grade A. Tapi ruang kosong di grade A juga banyak. Itu karena suplai gedung di CBD adalah paling banyak adalah grade A," ujar Anton di Jakarta (26/7).
Sedangkan di area non CBD, yang paling tinggi tingkat kekosongannya adalah yang berlokasi di Jakarta Utara sebesar 32,8%, disusul oleh Jakarta Selatan sebesar 22,41%, Jakarta Pusat 21,6%, Jakarta Barat 20,8% dan Jakarta Timur 8,7%.
Kutipan :
Tingkat okupansi mal bertahan paling tinggi di antara segmen pasar properti lain hingga 89% di Jakarta, dengan permintaan sewa tempat menunjukkan tren yang terus meningkat.
