INDUSTRY.co.id - JAKARTA — Peta pasar properti nasional memasuki kuartal II/2026 menunjukkan pergeseran yang semakin tegas ke koridor barat Jakarta. Kawasan Tangerang kini tampil sebagai magnet utama pencarian hunian nasional, bahkan berhasil melampaui dominasi Jakarta Selatan yang selama ini menjadi tolok ukur pasar residensial premium.

Berdasarkan Flash Report Maret 2026 dari Rumah123, Tangerang mencatat pangsa pasar pencarian hunian sebesar 14,8%, lebih tinggi dibandingkan Jakarta Selatan yang berada di level 12,4%. Lonjakan ini menandai perubahan struktural pasar, di mana kawasan penyangga kini bertransformasi menjadi pusat pertumbuhan baru yang semakin mandiri.

Perubahan tersebut tidak lepas dari evolusi BSD City yang kini berkembang jauh melampaui status sebagai kota satelit. Kawasan ini tumbuh sebagai entitas urban terintegrasi yang memadukan infrastruktur fisik, konektivitas digital, serta fasilitas gaya hidup modern, menjadikannya semakin relevan bagi masyarakat urban, khususnya generasi muda dan keluarga produktif.

Momentum penguatan pasar semakin terlihat dari sisi demografi. Tangerang Selatan tercatat membukukan angka migrasi total tertinggi di Provinsi Banten, yakni 48,51 per 100 penduduk. Arus perpindahan penduduk dari Jakarta juga terus menguat. Hingga akhir 2024, lebih dari 25.725 warga Jakarta telah memindahkan domisili mereka ke Tangerang Selatan.

Fenomena ini menjadi indikator nyata eksodus demografis dari pusat ibu kota menuju kawasan hunian yang menawarkan kualitas hidup lebih tinggi dengan aksesibilitas yang tetap kompetitif. BSD City menjadi tujuan utama bagi kelompok usia produktif, terutama usia 25—34 tahun yang mendominasi pencarian sebesar 37%. Segmen ini mayoritas berasal dari kalangan first-time homebuyers dan keluarga muda. Sementara itu, kelompok usia 45—54 tahun menyumbang 25,2%, mencerminkan minat dari profesional senior serta investor.

Dari sisi investasi, data pasar memperlihatkan daya tarik BSD City semakin sulit diabaikan. Ketika suplai rumah sekunder nasional terkontraksi 7,8% secara tahunan, Tangerang justru mencatat pertumbuhan harga sebesar 17,9% year on year, tertinggi di wilayah Jabodetabek. Sebagai perbandingan, pertumbuhan harga properti di Jakarta hanya berada di kisaran 1,9% pada periode yang sama.

Kinerja harga tersebut memperkuat narasi bahwa kawasan ini tidak hanya kuat dari sisi permintaan pengguna akhir, tetapi juga menawarkan prospek apresiasi aset yang agresif.

Daya tarik investasi juga tercermin dari tingkat imbal hasil sewa yang kompetitif. Rata-rata gross rental yield rumah tapak di kawasan ini mencapai 5,60% per tahun, bahkan naik hingga 5,89% untuk unit tiga kamar tidur. Angka tersebut menempatkan BSD City sebagai salah satu kawasan residensial dengan profil yield menarik di tengah stabilitas suku bunga.

Di saat yang sama, keberlanjutan pengembangan kawasan menjadi faktor penopang sentimen jangka panjang. PT Bumi Serpong Damai Tbk memiliki land bank seluas 2.156 hektare, yang dinilai cukup untuk menopang ekspansi kawasan dan pembangunan infrastruktur hingga dua dekade mendatang.

Faktor konektivitas turut menjadi penentu utama. Operasional Tol Serbaraja Seksi 1B, serta akses langsung ke Tol Jakarta–Serpong dan Jakarta–Merak, memperkuat mobilitas penghuni menuju pusat bisnis Jakarta maupun wilayah penyangga lainnya.

Di tengah momentum tersebut, sejumlah proyek unggulan BSD City terus menjadi incaran konsumen. Proyek seperti Enchante menyasar segmen premium dengan konsep luxury resort-style living, sementara New Alesha dan Tanakayu lebih fokus pada kebutuhan keluarga muda melalui pendekatan green living dan desain rumah kompak yang efisien. Di sisi lain, Eonna dan The Armont Residences menawarkan nilai komersial dan prospek investasi jangka panjang yang lebih tinggi.

Rumah123 menilai lonjakan minat ini mencerminkan perubahan preferensi konsumen yang kini lebih mengutamakan kawasan mandiri dengan ekosistem lengkap.

“Kami melihat konsentrasi permintaan yang sangat kuat di kawasan BSD City. Dominasi Tangerang dengan pangsa pencarian 14,8% mencerminkan tingginya kepercayaan masyarakat terhadap kawasan mandiri sebagai pusat pertumbuhan baru. Rumah123 ingin memastikan permintaan yang tinggi ini diimbangi dengan akses yang lebih terkurasi terhadap proyek-proyek unggulan, sehingga memudahkan pencari properti menemukan pilihan terbaik di portal Rumah123,” ujar Regina Veliany, Developer Business Manager Rumah123.

Optimisme pasar juga diperkuat kondisi makroekonomi yang relatif kondusif. Keputusan Bank Indonesia mempertahankan suku bunga acuan di level 4,75% dinilai menjaga daya beli masyarakat sekaligus menopang sentimen pembelian properti pada awal kuartal kedua tahun ini.

Dengan kombinasi permintaan yang melonjak, suplai yang semakin terbatas, serta dukungan infrastruktur yang matang, BSD City kini kian mengukuhkan diri sebagai pusat gravitasi baru pasar properti nasional—baik bagi pembeli rumah pertama maupun investor yang memburu pertumbuhan nilai aset jangka panjang.