Highlights:
- BI Rate 2026 naik dari 4,75% menjadi 5,75%, mempengaruhi bunga floating KPR hingga 11-14%
- BRI menawarkan promo fixed rate terendah 1,75% fix 1 tahun (Consumer Expo 2026)
- Mandiri fixed 3 tahun 3,88% berjenjang, BCA ~4,05% fixed 3 tahun (promo)
- DP minimal KPR rumah pertama bisa 0-5% untuk rumah subsidi FLPP
Daftar Isi
- Pengaruh BI Rate terhadap Bunga KPR
- Perbandingan Bunga KPR Bank 2026
- Simulasi Cicilan KPR Rp500 Juta dan Rp1 Miliar
- Biaya-Biaya Lain dalam Pengajuan KPR
- DP Minimal dan Regulasi LTV
- Tips Memilih KPR yang Tepat
- FAQ Bunga KPR 2026
Pengaruh BI Rate terhadap Bunga KPR
Pada 2026, Bank Indonesia (BI) menaikkan suku bunga acuan (BI Rate) secara bertahap dari 4,75% menjadi 5,75%. Kenaikan ini berdampak langsung pada bunga KPR, terutama bunga floating yang berlaku setelah masa fixed rate berakhir.
| Periode | BI Rate | Keterangan |
|---|---|---|
| Januari 2026 | 4,75% | Tahan (hold) |
| Mei 2026 | 5,25% | Naik +50 bps |
| Juni 2026 | 5,50% | Naik +25 bps |
| Agustus 2026 | 5,75% | Naik +25 bps, total +100 bps dari awal tahun |
Kenaikan BI Rate ini mendorong bunga floating KPR naik dari rata-rata 9-11% menjadi 11-14%. Bagi yang sudah dalam masa floating, cicilan bulanan bisa naik Rp 500.000 - Rp 1.500.000 tergantung sisa pinjaman.
Perbandingan Bunga KPR Bank 2026
Berikut perbandingan bunga KPR bank-bank besar di Indonesia pada 2026, termasuk promo fixed rate dan bunga floating setelah masa fixed berakhir:
| Bank | Promo Fixed Rate | Standard Fixed | Floating Rate | Catatan |
|---|---|---|---|---|
| BRI | 1,75% fix 1 thn | 5-6% fix 2-3 thn | 11-13% | Consumer Expo 2026 promo |
| Mandiri | 3,88% fix 3 thn | 4,75-5,50% fix | 11-13% | Berjenjang (stepped) |
| BCA | 4,05% fix 3 thn | 5,25% fix 5 thn | 11-13% | KPR Fix & Cap 2026 |
| BTN | 2,65% fix (promo) | 3,99% Platinum | 11-14% | Promo 6 kota besar, FLPP 5% flat |
| BNI | - | 6,89% per tahun | 11-14% | BNI Griya, plafon 80% |
| Danamon | 4,75% fix 3 thn | 6,5% fix 2 thn | 11-13% | Promo untuk partner |
Perhatian: Semua promo fixed rate bersifat sementara (1-5 tahun). Setelah masa fixed berakhir, bunga floating berlaku dan bisa 2-3x lebih tinggi dari bunga fixed awal.
Simulasi Cicilan KPR Rp500 Juta dan Rp1 Miliar
Berikut simulasi cicilan KPR dengan asumsi DP 20% dan tenor 20 tahun:
KPR Rp500 Juta (DP 20% = Rp100 Juta, Pinjaman Rp400 Juta)
| Bank | Promo Fixed | Cicilan/bulan (Fixed) | Cicilan/bulan (Floating) |
|---|---|---|---|
| BRI | 1,75% | Rp 1.980.000 | Rp 4.100.000 |
| BTN | 2,65% | Rp 2.150.000 | Rp 4.300.000 |
| Mandiri | 3,88% | Rp 2.390.000 | Rp 4.100.000 |
| BCA | 4,05% | Rp 2.430.000 | Rp 4.100.000 |
| Danamon | 4,75% | Rp 2.580.000 | Rp 4.100.000 |
| BNI | 6,89% | Rp 3.070.000 | Rp 4.300.000 |
KPR Rp1 Miliar (DP 20% = Rp200 Juta, Pinjaman Rp800 Juta)
| Bank | Promo Fixed | Cicilan/bulan (Fixed) | Cicilan/bulan (Floating) |
|---|---|---|---|
| BRI | 1,75% | Rp 3.960.000 | Rp 8.200.000 |
| BTN | 2,65% | Rp 4.300.000 | Rp 8.600.000 |
| Mandiri | 3,88% | Rp 4.780.000 | Rp 8.200.000 |
| BCA | 4,05% | Rp 4.860.000 | Rp 8.200.000 |
| Danamon | 4,75% | Rp 5.160.000 | Rp 8.200.000 |
| BNI | 6,89% | Rp 6.140.000 | Rp 8.600.000 |
Perbedaan cicilan antara BRI promo (1,75%) dan BNI (6,89%) bisa mencapai Rp 1 juta per bulan untuk pinjaman Rp800 juta. Namun, setelah masa fixed berakhir, cicilan bisa naik 2x lipat karena bunga floating yang jauh lebih tinggi.
Biaya-Biaya Lain dalam Pengajuan KPR
Selain cicilan bulanan, ada beberapa biaya tambahan yang harus disiapkan saat mengajukan KPR:
| Jenis Biaya | Besaran | Keterangan |
|---|---|---|
| Uang Muka (DP) | 0-20% dari harga | Tergantung rumah ke-1/2/3 dan program |
| Biaya Provisi | 1% dari pinjaman | Dipotong dari pencairan KPR |
| Biaya Administrasi | Rp 500.000 - 1.000.000 | Biaya tetap per bank |
| Asuransi Jiwa | 0,3-1% x pinjaman | Tergantung usia dan kesehatan |
| Asuransi Kebakaran | Rp 300.000 - 500.000/tahun | Wajib, dibayar di muka |
| Biaya Appraisal | Rp 500.000 - 1.500.000 | Survei dan penilaian rumah |
| Biaya Notaris (PPAT) | Rp 2.000.000 - 5.000.000 | Akta jual beli dan hipotik |
| BPHTB | 5% dari NJOP | Pajak pembeli, ada NJOPTKP |
DP Minimal dan Regulasi LTV
Berdasarkan regulasi OJK/BI tentang Loan to Value (LTV), berikut DP minimal yang berlaku di 2026:
| Kategori | DP Minimal | LTV Maksimal |
|---|---|---|
| Rumah Pertama (≤70 m²) - Subsidi FLPP | 0-1% | 95-100% |
| Rumah Pertama (>70 m²) | 10-15% | 85-90% |
| Rumah Kedua | 15-20% | 80-85% |
| Rumah Ketiga+ | 25-30% | 70-75% |
Program FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) memungkinkan DP 0-1% untuk rumah subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Ini adalah kesempatan emas untuk memiliki rumah pertama dengan cicilan tetap 5% flat selama tenor.
Tips Memilih KPR yang Tepat
1. Bandingkan Bunga Floating, Bukan Hanya Fixed
Bunga fixed hanya berlaku 1-5 tahun pertama. Setelah itu, bunga floating yang berlaku bisa 11-14%. Pilih bank yang selisih fixed-floatingnya paling kecil.
2. Hitung Total Biaya Keseluruhan
Jangan hanya fokus pada cicilan bulanan. Hitung total biaya dari awal hingga lunas termasuk provisi, asuransi, dan biaya lainnya.
3. Manfaatkan Promo KPR
Bank-bank sering menawarkan promo di event properti atau kerjasama developer. BRI misalnya menawarkan 1,75% fix 1 tahun di Consumer Expo 2026.
4. Pertimbangkan KPR Subsidi FLPP
Jika memenuhi syarat (penghasilan ≤ Rp 8 juta/bulan, rumah pertama ≤ 60 m²), KPR FLPP dengan bunga 5% flat dan DP 0-1% adalah pilihan terbaik.
FAQ Bunga KPR 2026
Berapa bunga KPR BCA 2026?
Bunga KPR BCA pada 2026 adalah sekitar 4,05% fixed untuk 3 tahun (promo KPR Fix & Cap), dan 5,25% fixed untuk 5 tahun. Setelah masa fixed berakhir, bunga floating berlaku sekitar 11-13%. BCA dikenal memiliki proses approval yang cepat dan jaringan kerjasama developer yang luas.
KPR mana yang paling murah di 2026?
Berdasarkan promo fixed rate, BRI menawarkan KPR paling murah dengan bunga 1,75% fix 1 tahun (Consumer Expo 2026 promo). Namun, ini hanya berlaku 1 tahun. Untuk fixed lebih lama, BTN menawarkan 2,65% (promo 6 kota besar) dan Mandiri 3,88% fix 3 tahun berjenjang. Perlu diingat bahwa bunga floating setelah masa fixed bisa 11-14%, jadi hitung total biaya keseluruhan.
Berapa DP minimal KPR 2026?
DP minimal tergantung kategori: Rumah subsidi FLPP bisa 0-1%, rumah pertama non-subsidi 10-15%, rumah kedua 15-20%, dan rumah ketiga+ 25-30%. Program FLPP sangat menguntungkan dengan DP rendah dan bunga 5% flat selama tenor untuk rumah ≤60 m² dengan penghasilan ≤Rp 8 juta/bulan.
Apa bedanya bunga fixed dan floating?
Bunga fixed adalah suku bunga tetap yang berlaku selama periode tertentu (1-5 tahun pertama). Cicilan tidak berubah selama periode ini. Bunga floating adalah suku bunga mengambang yang berubah mengikuti BI Rate + spread bank. Di 2026, bunga floating KPR berkisar 11-14% akibat kenaikan BI Rate dari 4,75% menjadi 5,75%.
