Tren Pasar Rumah Seken di Jogja, Segmen Kelas Atas Dilirik

INDUSTRY.co.id - Jakarta – Flash Report Mei 2025 mengungkapkan bahwa indeks harga rumah seken di 13 kota besar Indonesia mengalami pertumbuhan tipis sebesar 1,1% secara tahunan. 

"Sebanyak tujuh dari 13 kota mencatatkan kenaikan harga secara tahunan (year-on-year) dengan pertumbuhan tertinggi terjadi di Yogyakarta, yakni sebesar 10,9%, diikuti Makassar (7,5%), Denpasar (5,6%), Semarang (2,5%), Tangerang (1,6%), Depok (1,3%) dan Bekasi (0,7%)." kata Head of Research Rumah123, Marisa Jaya. 

Selama 11 bulan terakhir, tren pasar rumah seken di Yogyakarta menunjukkan dinamika yang menarik. Pada April 2025, selisih antara pertumbuhan harga tahunan rumah seken di Yogyakarta dengan laju inflasi tahunan (1,95%) tercatat mencapai 8,9%—selisih tertinggi di antara kota-kota lainnya. Kota lain yang juga mencatatkan pertumbuhan harga di atas inflasi antara lain Makassar (5,1%), Denpasar (2,9%), Semarang (0,6%), dan Tangerang (0,1%). 

Tiga kecamatan di Yogyakarta, yakni Kraton, Wirobrajan, dan Tegalrejo, mencatatkan pertumbuhan tahunan median harga properti yang konsisten sejak awal 2025. Ketiganya menjadi titik tumbuh pasar properti Yogyakarta, didorong oleh daya tarik budaya, kedekatan dengan pusat kota, dan potensi investasi properti untuk menunjang sektor akomodasi wisata.

"Faktor yang mendorong konsistensi pertumbuhan harga di tiga kecamatan ini cukup beragam, mulai dari pertumbuhan suplai di tengah keterbatasan lahan, minat dari investor, hingga karakteristik kawasan yang dianggap cocok untuk alih-fungsi properti residensial menjadi komersial untuk investasi, seperti villa, guest house dan kos," ujar Marisa.

Per April 2025 beberapa kecamatan yang mencatatkan median harga tertinggi adalah Pakualaman (Rp14 miliar), Gondokusuman (Rp8,8 miliar), Ngampilan (Rp6,5 miliar), Kraton (Rp5 miliar) dan Gedong Tengen (Rp4,8 miliar).

Jika dilihat dari sisi pertumbuhan, kecamatan Kraton mencatatkan pergerakan median harga paling agresif dibandingkan dua kecamatan lainnya, bahkan tumbuh 1,3 hingga 2 kali lipat dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. Hal ini menunjukkan potensi peningkatan minat terhadap kawasan yang berdekatan dengan keraton, pusat kebudayaan, dan jalur wisata favorit.

Dari sisi segmen harga, hunian terjangkau di bawah Rp1 miliar tetap menjadi incaran utama para pencari properti di Yogyakarta. Berdasarkan data Rumah123, proporsi pencari hunian di rentang harga di bawah Rp400 juta hingga Rp1 miliar mendominasi di sejumlah kecamatan, seperti Gondomanan (86,4%), Ngampilan (83,3% *didominasi segmen di bawah Rp400 juta), Gedong Tengen (82,8%), Mantrijeron (71,6%), dan Kotagede (66%). 

Selain itu, proporsi pencari di kisaran harga ini juga cukup tinggi di Umbulharjo (60,9%), Wirobrajan (57,9%), Mergangsan (55,6%), Danurejan (52,9%), dan Tegalrejo (45%).

Sedangkan kecamatan yang cenderung diminati kelas menengah maupun menengah-atas untuk segmen properti harga Rp1-3 miliar adalah Jetis (51,4%) dan Kraton (56,3%). Ini menunjukkan bahwa segmen menengah bawah dan atas masih menjadi tulang punggung pasar perumahan seken di Yogyakarta.

Sementara itu, untuk pasar properti segmen atas dengan nilai di atas Rp5 miliar, dua kecamatan yang paling menonjol adalah Pakualaman (40%) dan Gondokusuman (77,1%). menjadikannya kedua kawasan ini sebagai pilihan favorit untuk kalangan berdaya beli tinggi.

Pakualaman mencatatkan median harga yang tinggi, seiring dengan karakter kawasannya yang eksklusif dan terbatas suplainya. Properti di sini umumnya memiliki area luas tanah lebih dari 500 m2, menjadikannya area ideal untuk hunian mewah, butik hotel, hingga pengembangan komersial.

"Kawasan seperti Pakualaman dan Gondokusuman bukan hanya memiliki nilai historis, tetapi juga memiliki lokasi strategis yang sangat dekat dengan jantung kota dan kawasan wisata maupun budaya, seperti Malioboro, Keraton Yogyakarta, museum. Keterbatasan lahan membuat properti menjadi semakin bernilai dan diminati oleh kalangan investor, pebisnis/pelaku usaha," tambah Marisa.

Dengan dinamika tersebut, pasar properti Yogyakarta di tahun 2025 memperlihatkan wajah yang semakin beragam. Di satu sisi, ada pertumbuhan yang signifikan di kawasan wisata dan pusat budaya. Di sisi lain, kebutuhan hunian terjangkau tetap menjadi kebutuhan utama masyarakat.

Potensi ini akan semakin menguat dengan adanya pengembangan infrastruktur, khususnya proyek tol Solo – Yogyakarta – Kulonprogo yang nantinya akan terhubung hingga Semarang melalui tol Yogyakarta – Bawen. 

Dengan akses yang semakin mudah antar kota di Jawa Tengah, aktivitas pariwisata dan mobilitas akan meningkat, memberikan nilai tambah bagi kawasan hunian, terutama di kecamatan seperti Gondokusuman, Jetis, Tegalrejo, dan Wirobrajan yang letaknya strategis di dekat akses tol.

"Tren yang kami amati ini menggambarkan bahwa Yogyakarta bukan hanya menarik untuk ditinggali, tapi juga sangat layak dipertimbangkan sebagai destinasi investasi properti jangka panjang di antara kota-kota besar lainnya di Indonesia," tutup Marisa.