INDUSTRY.co.id - Jakarta — Pasar properti sekunder di Indonesia masih bergerak dalam fase penyesuaian pada awal tahun 2026. Berdasarkan Flash Report Maret 2026 yang dirilis oleh Rumah123, harga rumah sekunder nasional pada Februari 2026 tercatat mengalami koreksi sebesar 1,2% secara month-on-month (MoM) dan turun 0,4% secara tahunan (YoY).

Kondisi ini terjadi di tengah tekanan inflasi yang melonjak hingga 4,76%. Kesenjangan sebesar 4,4% antara inflasi dan indeks harga rumah menciptakan anomali di pasar, di mana properti kini menjadi aset yang relatif lebih terjangkau di tengah kenaikan biaya hidup, namun semakin sulit ditemukan akibat terbatasnya suplai.

Meskipun secara nasional mengalami kontraksi, dinamika di tingkat kota menunjukkan pergerakan yang beragam. Medan muncul sebagai salah satu bintang baru dengan kenaikan harga tahunan tertinggi mencapai 5,5%, melampaui destinasi investasi populer seperti Denpasar dan Yogyakarta.

Di sisi lain, Yogyakarta yang sepanjang 2025 mencatatkan pertumbuhan dua digit akibat dorongan pembangunan infrastruktur tol kini mulai mengalami pendinginan. Pada Februari 2026, harga properti di wilayah tersebut terkontraksi sebesar 2,5%, menandakan pasar tengah mencari titik keseimbangan baru setelah periode pertumbuhan yang terlalu cepat.

“Lonjakan harga pada area regional mencerminkan pergeseran permintaan ke arah hunian yang lebih efisien dan terjangkau secara harga total (lump sum), namun memiliki nilai strategis tinggi. Ini adalah indikator kuat bahwa first-time buyers dan investor mikro masih sangat aktif,” ungkap Marisa Jaya.

Salah satu sorotan utama pada Februari 2026 adalah penurunan volume suplai yang mencapai 7,8% secara tahunan. Penurunan ini, di tengah koreksi harga yang relatif tipis, mengindikasikan adanya fenomena market resistance, di mana pemilik properti memilih menahan aset mereka dibanding menjual pada harga yang dianggap belum optimal.

“Penurunan suplai ini adalah sinyal penting bagi pasar. Jika suplai terus menyusut sementara minat pencarian tetap stabil: seperti di Tangerang (14,8%) dan Jakarta Selatan (12,4%), maka kita kemungkinan besar sedang mendekati fase bottoming out. Ketika suku bunga BI di level 4,75% mulai tertransmisi penuh ke bunga KPR, potensi rebound pasar bisa terjadi lebih cepat.” tambah Marisa. 

Dari sisi permintaan, Tangerang masih menjadi wilayah dengan pangsa pencarian terbesar secara nasional. Namun, Jakarta Selatan mencatatkan kenaikan popularitas bulanan tertinggi sebesar 1,2%, menunjukkan kembalinya minat masyarakat terhadap kawasan mapan di pusat ibu kota, seiring dengan koreksi harga tahunan Jakarta sebesar minus 1,7% yang membuatnya semakin kompetitif.

Jika dilihat berdasarkan ukuran rumah, segmentasi pasar semakin terlihat jelas. Untuk rumah dengan luas ≤60 m², Jakarta Pusat mencatat median harga tertinggi sebesar Rp741 juta, tumbuh 25,4% secara tahunan. Pada segmen 61–90 m², Jakarta Selatan memimpin dengan median Rp1,6 miliar atau naik 7,4% YoY. Sementara itu, segmen 91–150 m² didominasi oleh Yogyakarta dengan median Rp1,6 miliar, naik 7,5% YoY.

Untuk rumah berukuran 151–250 m², Medan mencatat median harga Rp1,8 miliar dengan pertumbuhan 12,5% YoY. Sedangkan pada segmen ≥251 m², Jakarta Pusat kembali menjadi yang tertinggi dengan median harga mencapai Rp21 miliar atau meningkat 16,7% YoY.

Pergerakan ini menunjukkan bahwa permintaan pasar masih datang dari berbagai lapisan, mulai dari pembeli rumah pertama di segmen hunian kecil hingga pembeli di kelas rumah berukuran besar.

Secara keseluruhan, laporan tersebut menegaskan bahwa pasar properti Indonesia masih berada dalam fase konsolidasi pada awal tahun 2026. Harga yang bergerak lebih moderat, suplai yang menyusut, serta perilaku pembeli yang semakin selektif membentuk dinamika pasar yang lebih rasional. Kondisi ini sekaligus membuka peluang bagi calon pembeli untuk mempertimbangkan pembelian hunian pada momentum yang relatif lebih stabil.