INDUSTRY.co.id - Jakarta, Setelah sempat lesu selama tiga tahun terakhir, industri properti di tahun 2018 diproyeksikan akan lebih bergairah, menyusul makin bertumbuhnya pasar milenial yang akan menjadi pasar utama produk properti, didukung oleh turunnya tingkat suku bunga acuan 7 days reverse repo rate, serta kesediaan bank untuk terus mengucurkan kredit bagi pertumbuhan industri papan di Tanah Air.

Optimisme bertumbuhnya industri properti disampaikan Panangian Simanungkalit, yang menyebut industri properti pada tahun 2018 bisa bertumbuh positif di kisaran 8%.

Ia menyebut produk hunian dengan harga di bawah Rp1 miliar akan menjadi favorit pasar, karena pertumbuhan pasar generasi milenial yang cukup besar.

Besarnya segmen milenial saat ini merupakan bonus demografi yang sangat berpengaruh terhadap industri.

Menurut Panangian, orientasi pengembang pun siap mengarah kepada pembangunan produk properti yang bisa dijangkau oleh segmen ini, mengingat segmen milenial ini berpotensi untuk terus tumbuh hingga sepuluh tahun mendatang.

Daya beli kelompok milenial didukung oleh orang tua mereka yang sudah mapan secara ekonomi. Kemampuan mereka sendiri dalam membeli properti hanya berkisar antara Rp500 jutaRp1 miliar. Namun jumlah penduduk dari segmen ini akan terus bertambah secara signifikan karena adanya bonus demografi sehingga berpengaruh terhadap industri properti, kata Pananginan seperti dilansir laman Bisnis.com, beberapa waktu lalu.

Segmen pasar milenial, kata Panangian, merupakan pasar potensial yang akan terus meningkat hingga mencapai puncaknya pada tahun 2030.

Tak heran jika bank-bank penyedia kredit perumahan pun terus membuka akses pendanaan bagi segmen pasar ini.

Termasuk bank-bank pemerintah yang tengah serius menggarap kredit perumahan untuk segmen pasar ini.

Satu faktor lainnya yang dipastikan bakal ikut menggairahkan pasar properti adalah rendahnya tingkat suku bunga acuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia (BI 7-day Reverse Repo Rate).

Sekedar informasi saja, saat ini tingkat suku bunga acuan BI berada pada level 4,25%. Suku bunga acuan bank sentral ini telah mengalami penurunan sebanyak 175 basis points (bps) sejak awal 2016.

Dengan makin rendahnya tingkat suku bunga acuan BI, diproyeksikan akan makin mendorong perbankan untuk menerapkan tingkat bunga yang rendah untuk kupon produk kredit properti yang mereka lansir.

Besaran suku bunga acuan Bank Indonesia yang sudah beberapa kali mengalami penurunan, menjadi relatif rendah, diharapkan akan mendorong konsumsi masyarakat dan berikutnya akan mempengaruhi pertumbuhan bisnis properti, kata Direktur Neraca Pengeluaran Badan Pusat Statistik Puji Agus Kurniawan baru-baru ini di Jakarta.

Agus juga menekankan betapa masih ada sejumlah faktor yang akan mempengaruhi industri properti, seperti pertumbuhan ekonomi nasional, besaran konsumsi rumah tangga, pendapatan nasional, tingkat inflasi hingga komposisi penduduk.

Menurut Agus, dengan jumlah penduduk hingga 260 juta orang, yang sebanyak 15% dari angka tersebut merupakan penduduk berusia 25-34 tahun, dan jika pasar di penduduk kelas usia tersebut ditambah dengan pasar penduduk usia 20-29 tahun, bisa dipastikan demand terhadap hunian akan semakin besar.

Ia pun menyimpulkan adanya tren positif bagi industri properti ke depan, yang telah ditunjang oleh sejumlah faktor pendukung.

Apalagi, kata Agus, pemerintah juga berkomitmen untuk tetap menjaga tingkat inflasi yang rendah, sehingga tak akan mendorong perbankan khususnya bank sentral untuk menaikkan tingkat suku bunga acuannya.

Ditambah lagi, pemerintah dalam kebijakannya juga memprioritaskan pembangunan perumahan, dan berusaha menjamin ketersediaan hunian bagi masyarakat.

Sepakat dengan Panangian dan Puji Agus Kurniawan, analis industri Bank Mandiri Sindi Paramita dalam analisanya yang dipublikasikan akhir Desemer 2017 lalu menyebutkan, di tahun 2018 pihaknya melihat adanya tanda pemulihan di sektor properti.

Pertumbuhan perlahan ini sejalan dengan prediksi pertumbuhan ekonomi tahun depan yang sedikit membaik, dari 5,1% pada 2017 menjadi 5,3% pada tahun 2018. Pertumbuhan KPR dan KPA pun saat ini meningkat dan lebih tinggi dari pertumbuhan kredit. Tapi pertumbuhan harga dan penjualan perumahan masih rendah.

Dampak kebijakan pemerintah sektor properti diperkirakan lebih terlihat tahun 2018. Kemudahan membeli perumahan dan suku bunga yang terjangkau diharapkan meningkatkan permintaan hunian di tahun depan. Ujungnya diharapkan mendorong geliat sektor properti, ujar Sindi.

Dalam kesempatan berbeda, Arief Rahardjo, Senior Associate Director Research & Advisory Cushman & Wakefield Indonesia membedah potensi dan prospek tiap sektor di industri properti, khususnya di kawasan Jabodetabek.

Tantangan besar menurut Arief bakal dihadapi sektor perkantoran di Jabodetabek pada tahun 2018. Pasalnya kawasan greater Jakarta telah mengalami kelebihan pasokan.

Kendati permintaan mulai aktif, namun belum mampu menyerap seluruh supply yang telah tersedia sejak tahun sebelumnya.

Apalagi pada tahun 2018 masih akan ada (proyek, red) yang masuk, okupansi dan sewa masih akan menurun, ujarnya.

Memasuki triwulan akhir 2017 lalu, ruang perkantoran di CBD Jakarta memiliki tingkat okupansi hingga 81%, dan diproyeksikan akan menurun menjadi sekitar 77-78% pada akhir 2017 lalu.

Lagi-lagi hal ini memang disebabkan masih banyak supply ruang perkantoran yang masuk pasar.

Ia menyebut pada tahun 2016 saja, terdapat 300 ribu ruang perkantoran baru yang masuk. Lalu di 2017 masih ada 500 ribu m2.

Jadi masih banyak (ruang). Harga sewanya pun year on year masih menurun, paparnya.

Menurut Arief, kenaikan harga ruang perkantoran yang cukup tinggi sempat terjadi pada kurun waktu tahun 2013 - 2014, dengan kenaikan bisa mencapai 40%.

Hal itu terjadi karena saat itu supply masih tertahan akibat kelanjutan krisis 2008. Sejak itu para developer berlomba-lomba masuk ke sektor perkantoran, sehingga supply cukup tinggi di 2015, hampir 600 ribu unit.

Arief memprediksi pasokan akan mengkerut pada tahun 2019, dan harga akan mulai membaik setelah tahun 2018.

Sedangkan untuk sektor hunian, khususnya apartemen, sejauh ini ia tak sependapat jika ada anggapan penjualan di Jabodetabek mengalami kelesuan.

Menurutnya, sebenarnya angka penjualan apartemen di Jakarta Raya masih cukup stabil di kisaran angka 60%-an. Hanya saja angka ini jika dibandingkan tahun 2013-2014 akan terlihat menyusut tajam.

Ke depan ia memprediksi pembangunan apartemen akan ramai dilakukan di pinggiran Jakarta atau di kota-kota satelit.

Pasalnya harga lahan di Jakarta sudah sedemikian mahalnya, sehingga menyulitkan developer menetapkan pasar dan segmen yang disasar, di luar pasar kelas atas.

Seperti di CBD area sudah hampir Rp50 juta per meter, dan biasanya kelas atas semua, dan tanahnya memang sudah terbatas, katanya.

Sementara itu dari sekitar 238 ribu unit apartemen yang akan masuk di tiga tahun mendatang , sekitar 60%-nya dibangun di luar Jakarta, seperti Bekasi, Tangerang, maupun Tangerang Selatan dan Depok.

Orang butuh hunian di sana dan orang mungkin hanya bisa beli apartemen, karena memang harganya tidak mahal. Jadi tren membangun apartemen sudah mulai ke luar Jakarta, imbuh Arief.

Pasar yang cukup stabil dialami oleh pusat belanja atau mal. Hal ini terbantu oleh diterapkannya moratorium oleh pemerintah daerah DKI Jakarta, sehingga tak akan bisa berkembang banyak.