Bom Waktu Kepemilikan Strata-title?

KONSEP kepemilikan unit pada hunian jangkung kita kenal dengan istilah strata title. Dalam peraturan yang resmi dikenal dengan Sertifikat Hunian Rumah Susun (SHRMS). Dalam proses pelaksanaanya di lapangan, kepemilikan unit pada bangunan tinggi tersebut seringkali menghadapi banyak kendala.

Setiap kali ada transaksi yang menyebabkan peralihan hak pada hunian jangkung tersebut idealnya penjual akan menyerahkan SHRMS dan pembeli akan mendapatkan SHRMS tersebut.

Namun dalam prakteknya banyak sekali developer yang menemui banyak kendala dalam proses peralihan hak dan penyerahan SHMRS kepada konsumen, mengingat kompleksitas masalah dalam kepemilikan hunian jangkung tidak dipahami dan diselesaikan baik dari sisi regulasi maupupun dari sisi teknis di lapangan sehingga beragam masalah tersebut hanya menunggu meledak seperti bom waktu.

Produk properti highrise building yang terus berkembang sekarang ini tidak diikuti oleh payung aturan yang jelas, dalam peraturan perundang-undangan disebutkan satuan unit rumah susun yang identik dengan hunian padahal dalam kenyataannya banyak produk properti terutama commercial property yang belum ada payung hukumnya seperti; produk properti yang berada diatas jalan raya berupa jembatan, lahan komersial dibagian bersama sebuah bangunan tinggi, roof top yang dijadikan commercial area.

Alasanya sebetulnya bukan karena tidak ada itikad baik menyelesaikan masalah tersebut, disatu sisi kondisi ketidak jelasan  tersebut bagi sebagian konsumen terutama kelas atas tidak mempermasalahkan terkait kepemilikan tersebut, bagi mereka yang terpenting ada kejelasan yield atau gain yang didapat ketika diinvetasikan dengan kurun waktu yang aman secara investasi.

Bagi developer pun ketidakjelasan ini menguntungkan karena tidak ada biaya pengurusan yang cukup panjang dan mahal. Namun bagi konsumen menengah bawah kejelasan kepemilikan ini cukup berarti, mengingat bukti otentik SHRMS ini bagi mereka menjadi keharusan yang harus dimiliki untuk selanjutnya bisa dijalan agunan bank atau keamanan jual beli jika di kemudian hari unit tersebut akan diperjualbelikan.

Problem kepemilikan unit pada highrise building tersebut jika dikelompokkan dapat dibagi menjadi tiga yaitu: masalah kepemilikan unit, masalah pengelolaan/kepenghunian, dan masalah organisasi pengelola.

Pertama, yang paling krusial adalah masalah kepemilikan unit, setiap kali dibangun highrise building baik itu apartemen, mall, perkantoran atau super blok. Konsumen hanya akan mendapatkan Perjanjian Jual Beli (PPJB) ketika melakukan transaksi. Dalam PPJB tersebut biasanya termaktub; harga unit, rincian luas unit, kewajiban pajak, kewajiban pembayaran dan waktu serah terima/AJB.

PPJB ini biasanya jadi dasar Bank dalam mengeluarkan Kredit Kepemikan Apartemen (KPA), bagi developer setelah ada PPJB ini akan mendapatkan pencairan dana dari bank. Bagi konsumen PPJB ini akan menjadi bukti kepemilikan baik untuk kepentingan diperjualbelikan ataupun untuk disimpan menjadi dokumen berharga.

Namun masalahnya PPJB ini dalam struktur hukum bisnis posisinya sangat lemah, sehingga sangat rentan terhadap perubahan dan persengketaan. Contoh paling sederhana dari PPJB ini developer akan sangat mudah melakukan perubahan klausul kewajiban pembayaran, perubahan harga dan yang paling penting juga konsumen tidak memiliki bukti otentik kepemilikan dalam proses jual beli. Meskipun ada saja pembeli yang tidak mempermasalahkan kepemilikan unit yang hanya berupa PPJB, tapi rasanya jika ini terjadi sangat disayangkan.

Tidak cepatnya developer menyelesaikan kewajiban penyerahan SHRMS ke konsumen juga bukan dikarenakan adanya kesengajaan. Hal ini dikarenakan developer harus melakukan penyelesaian perijinan yang panjang, terutama ketika menyusun uraian pertelaan. Banyak developer mengalami masalah sehingga SHRMS tak kunjung bisa keluar.

Pertelaan ini menjadi dasar dalam kepemilikan unit, pengelolaan fungsi bersama dan bagian bersama. Uraian pertelaan ini seringkali disusun diakhir proyek padahal sejatinya disusun sejak proyek masih pada tahap perencanaan design. Sehingga banyak sekali proyek-proyek highrise building yang mengalami kendala cukup berarti dalam pertelaan karena terjadi perubahan luasan yang cukup signifikan. Tentunya hal ini berdampak kepada konsumen.

Kedua, menyangkut masalah pengelolaan kepenghunian, setiap bangunan tinggi akan di kelola ditahun-tahun pertama oleh developer dengan skema yang saling menguntungkan baik bagi developer maupun penghuni. Besaran kewajiban service charge diterapkan, iuran sinking fund ditarik dari konsumen. Ketika pengelolaan tersebut berjalan, masalah klasik bermunculan seperti; sulitnya mengkordinasi collection penghuni, keterbatasan biaya pengelolaan yang berdampak pada kualitas pelayanan dan fasilitas umum yang tidak terurus. Klimaksnya biasanya pengelolaan ini berdampak pada konflik antara building management dengan penghuni yang tak kunjung selesai.

Ketiga, organisasi penghuni atau Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS), menurut peraturan perundang-undangan. Developer wajib membentuk PPRS dan nantinya PPRS tersebut yang akan mengelola seluruh fasilitas di gedung tersebut. Kenyataannya dalam membentuk organisasi penghuni ini tidak semudah yang dipikirkan.

Kepentinggan sekelompok penghuni yang ingin menguasai secara tidak demokratis, conflict of interest pengembang, dan  tidak hadirnya pemerintah yang dapat menjembatani kepentingan tersebut telah banyak mengakibatkan organisasi penghuni ini tidak berjalan sesesuai dengan harapan semua pihak.

Bagi daerah yang seperti Jakarta saja masih kelimpungan dalam mengatasi persoalan strata title, padahal segala macam peraturannnya sudah sangat lengkap. Bagaimana dengan daerah yang belum siap mengatasi hal tersebut? Tentunya Perlu segera dipikirkan peraturan yang dapat membantu menyelesaikan setiap masalah yang muncul. Karena perkembangan bangunan tinggi sudah mulai bergeliat di daerah.

Beberapa masalah dalam bangunan tinggi tersebut sebetulnya bisa diselesaikan secara bertahap, dari sisi developer untuk mengurangi kesalahan dalam perencanaan musti disusun secara matang mengenai desain tapak yang menunjukkan bagian bersama, fungsi bersama dan unit kepemilikan, desain ini haru dikonfrontasi dengan perijinan yang berlaku sehingga akan mendapat legitimasi dari sisi aturan. Dengan demikian jika perencanaannya matang maka akan meminimalisir kesalahan terutama dalam proses pengurusan kepemilikan unit.

Sedangkan dari sisi pemerintah, pembenahan peraturan dan perundang-undangan yang menyangkut bangunan tinggi perlu direvisi sesegera mungkin, terutama untuk mengakomodir perkembangan produk properti yang memiliki karakter dan fungsi yang berbeda dari yang sebelumnya.

Ilham M. Wijaya, CEO Reinco Strategic